| 问题 | 买二手房如何做到尽量减少税费支出 |
| 释义 | 购买二手房时，除了房价本身，还有沉重的买家税费和卖家税费等待着买房人。那么，如何做到尽量减少税费支出？聪明人都是这样选二手房。按自用时间和是否唯一分类根据自用时间和是否为家庭名下唯一住宅，二手房可以分为四种情况：不满两年，满两年，满五年非唯一和满五唯一。不同种类的二手房，税费的收取方式也是不同的。举例：面积80平米，网签价格200万，原价格为160万的普通住宅（按首套房三成首付，贷款20年）为例，计算不同情况下需要支付多少税费？ 1、不满两年的二手房不满两年的二手房征税最多，一套房子在交易过程中要产生契税、增值税和个税。增值税为全额征收，税额＝［200万（1＋5％）］5．6％＝10．67万。契税为全额征收，由于是90平米以下，税率为1％，税额＝（200万－已征收的增值税）1％＝1．89万。个税＝（200万－原价格－原来契税－200万10％－贷款利息－此次增值税）20％＝1．54万。三个税种共14．1万元。 2、满两年的二手房和满五年非唯一的二手房这两种情况免征增值税，只征收契税和个税。契税仍然是全额征收，上文已经注明计算方式，税额＝（200万－已征收的增值税）1％＝1．89万。个税＝（200万－原价格－原来契税－200万10％－贷款利息）20％＝3．68万。两个税种共5．57万元。 3、满五唯一这种二手房只征收契税，即契税额＝200万1％＝2万元。聪明人爱选“满五唯一”从相同房价的税费计算中，大家也可以很清晰地看到，“满五唯一”的二手房是最省钱的！在这里再次强调“满五唯一”的二手房定义是按照税务部门的解释，“满五唯一”的房屋是指个人转让自用五年以上房屋，并且是家庭名下唯一住宅。从解释的字面上理解“五年以上”就是房产证的登记日期算起时间超过五年。此外，根据房屋的性质不同，五年的判定标准也不同，具体如下：一手商品房按购房合同签定日期为准；二手商品房按不动产证（房产证）登记日期为准。已购福利房、微利房、安居房购房者，一看不动产证（房产证）登记日期；二看原始购房合同签署日期；三看第一笔购房款的银钱收据日期（只要一个日期满五年即可）。继承、分割的房产以原不动产证（房产证）登记日期计算（产权上备注栏会有记载）。直系亲属赠与的房产以原不动产证（房产证）登记日期计算是否满五年，非直系亲属赠与的房产以新的不动产证（房产证）登记日期计算是否满五年。注意！并不是所有的“满五唯一”都可以享受税收优惠的，如果是非普通住宅，则需要在缴纳契税的同时，缴纳房屋增值部分的增值税，税率是5．6％。如果是普通住宅，则只需缴纳契税。综合上述，只要卖方买这套房子满了五年，且是家庭唯一一套住房，且房屋为普通住宅，那么你买这套二手房时，就可以省去过户价1％的个税和5．6％的增值税。不过，这需要提供一些证明材料，比如卖方全家人的身份证、户口本、结婚证等等，因此很多卖方嫌麻烦，也不会告知你此房满五唯一，而你在不知情、不了解的情况下就会多交大量税费。所以，以后一定要多询问几句，如果想要省力省心的话，可以寻找靠谱的大型中介帮忙，他们都会给出真实的“满五唯一”房屋信息。 |
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