| 问题 | 二手房交易增值税什么情况要扣除成本 |
| 释义 | 增值税的计算公式：应纳税额＝增值额×适用税率－增值额×速算扣除系数。增值税的征收方式：第一步，核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1％征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。第二步，减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。 二手房在交易中有很多税费，其中主要就是契税、个人所得税、增值税。以房地局网签过户价为计税基数：契税计税区间为1％～3％，个人所得税计税区间为0～1％，增值税计税区间0～5％。 一、二手房交易流程 1、找房源和看房； 2、买卖前的房屋和产权审核； 3、查档； 买卖双方持房产证原件到房管局查询房产档案，以确定产权归属以及有没有被抵押。建议各位购房者千万不要轻看了这一步骤，查清产权问题可是有关房子归属的大事。 4、确定房屋产权再交定金； 5、签订正式合同； 6、买方办理按揭贷款； 如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、结婚证、户口簿、收入证明、银行流水、买卖合同等。 7、过户； 8、交房。 交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚卖方是否要被更换或搬走。水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等。 法律依据： 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条规定：土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。该条的意思是，未经登记取得登记证书，不能取得土地使用权。 《土地登记规则》第二十五条规定：不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。此条也明确表明，登记为土地权属变动的成立要件。 《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第六十条第三款规定：房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。此处的应当应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。第四十九条规定：房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。 |
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