| 问题 | 司法拍卖房的法律风险 |
| 释义 | 法拍房，即法院拍卖房产，是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。而在过程中进行拍卖的房子就是法拍房。 一、法拍房产生的原因 1.由商业贷款产生 购房人或企业向银行贷款购房或用于企业经营，但不能如期如数偿还时，银行向法院提出诉讼，要求贷款人就被抵押物进行拍卖变现来偿还银行的贷款。 2.由民间借贷产生 比如：甲方借乙方钱款，约定以自有房产抵押给乙方，到期如不能还款，根据规定，乙方不能直接取得抵押房产，也无法通过以物抵债方式达成和解的，只能向法院申请强制执行甲方的抵押物，通过拍卖变现来还款，并向法院出示抵押证明或借款协议，向法院申请强制执行甲方的房产来偿还债务。 3.由金融犯罪产生 金融罪犯在刑事案件中的房产所得进行查扣，通过法院进行拍卖，变现后返还给受害人。 4.由司法没收产生 比如：涉及刑事案及贪污腐败的犯罪嫌疑人，没收其名下全部财产，如该财产涉及房产，该房产依法可进行拍卖，变现所得全部上缴国库。 5.由无主财产产生 指的是无人认领的房产。拍卖所得需上缴国库。 二、法拍房的几种风险 1、房源匹配度风险 国内经济的飞速增长，导致经济泡沫严重化，实体企业发展越来越困难，很多工厂企业的运作很容易遇到资金断裂，以至于越来越多的债务欠款等经济纠纷增多，因此债权人申请法院执行的案子也屡见不鲜，并且这些年银行的坏账也是越来越多，因此法拍房的房源也就越来越多。法拍房源数量增加，优质房源随之增加，购买者选择也就更多。未来法拍房的市场规模和成交仍会快速增长，市场认可度也将越来越高，参与的人只会越来越多，越往后竞争越大，能捡漏的机会也将减少。网络上的所谓的好房源，别人也一样能看出来，但具体好还是不好，得详细调查才能知道，不能被一时的表象所蒙蔽。 规避风险方法： 在筛选房源时首先要明确购房目的，是自住还是投资，建议买前要做好调研。法拍之前要有自己的购房预算，根据自身实际情况购买，设置买房资金红线，避免冲动加价。 2、腾退风险 房子买来以后，因为复杂的债务关系，造成了腾退风险。 法拍房是法院对有抵押的房屋进行执行，对于这类拍卖的房屋的款项需先偿还抵押的债务，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。买了司法拍卖的房子最棘手的问题就是房子拍了住不进去。 规避风险方法： (1) 原房主霸占房屋。如果买受人在司法拍卖中成功竞买，并按规定办理了房地产权属证书，则买受人是该房屋的合法所有人，有权占有该房屋，而该房屋的原房主无权占有。此时，购房者有两种方式收回房屋。 ① 公力救济，即以财产保护纠纷为由向警方报案或提起民事诉讼。 ②私人救济，即买家自行设法让房屋实际居住人腾退房屋。 (2) 租客霸占房屋。对于这种情况，司法拍卖的房屋之间存在合法有效的租赁关系。司法拍卖的房屋在法院查封前已经出租给承租人，承租人实际占有该房屋的，买受人虽然取得房屋所有权，但必须继续占有履行被执行人与承租人签订的租赁合同。承租人不必腾出房屋，但买方作为新的出租人可以收取租金。承租人在履行租赁合同过程中违约的，可以单方解除租赁合同，不承担任何责任。最好是找到专业的团队来进行辅助，风险就能得到很好的控制。 3、过户风险 法拍房中，大部分房子都可以过户的，但是也有少数房子没办法正常过户。 (1) 市政配套用房 市政配套用房的所有权是登记在市政机关名下的，只有特定人员才能办理过户。 (2) 历史保护建筑 历史保护建筑未经批准是不可以发生买卖、交换、赠与等行为的。 (3) 不完整产权 房产产证有三种模式：一种是个人产权，一种是共同共有。还有一种就是按份额占有。 按份额占有的房产在进行司法处置时，只能涉及被执行人名下的份额，因此房产不能完整过户，也没有独立的处置权，不建议参拍。 (1) 4军产权房 军产房是指军队享有房屋所有权的房屋。军产房的所有权属于总后勤部，军队产权房向地方转让，必须要取得总后勤部的审批，否则无权转让，即使转让了也是无效的。 (1) 5土地性质是集体土地 土地性质是集体土地的房屋，都是没有产证的，不属于商品房范畴内，这就是我们经常说的小产权房。像这类小产权法拍房，只拍卖使用权，而不是所有权，因此买受人无法办理产权过户，拿不到产证。 规避风险方法： 尽量避免上述五种法拍房的拍卖。 4、非理性参拍 司法拍卖不是网上购物，不享受七天无理由退货，是非常严谨的。既然决定要拍下房产，就要在前期做好房源调研，同时也要明确悔拍所带来的后果，如果悔拍后果自己能不能承受。 规避风险方法： 在参与司法网拍前，做好认真细致的前期调查和竞拍准备，在决定报名参拍前，一定要请专业人员进行专业的事前调查，准确把握房屋的真实情况，在拍卖中做到有的放矢，另外还要进行竞拍方案筹划，设置好自己的心里预期价位，做到不赌气，不上头。 该内容由 程济春律师 和 律说律答 共创回答 |
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