| 问题 | 投资商铺不用发愁专家教你四大"常胜秘籍" |
| 释义 | 在经济超速发展过程中，尽管各种形式的投资渠道频繁推出，但作为固定资产的房产投资，依然以其稳健的投资性成为世界各地投资人持久不衰的选择，到近年达到高潮。无论是个人，还是专业公司，以及近年来风靡全球的房地产基金，都无一例外地加大了对房产物业的关注与投入。相对北京、上海、深圳等房地产投资热持续升温的城市，成都的房产投资、尤其是商铺投资在2002年至2004年间出现了过热的无序化发展，一些缺乏开发和经营管理经验的开发商表露出强烈的过度经营倾向，不诚信经营、向投资者开空头支票、过度渲染商铺 价值及投资性等等行为，让刚刚兴起的房产投资潮流受到严重打击，以至出现了近两年房产投资势头大幅锐减的状况。针对目前很多人想做房产投资却又心存顾虑的现状，拥有近10年房产投资经历及常年担岗房产投资顾问的眼哥根据多年的操盘案例，归纳总结出了4大商铺投资常胜秘籍—— 稳赚秘籍1：开发商实力与开发业绩并重 但凡房产企业要销售楼盘，都很注重对企业实力与信誉的宣传。但是，作为普通投资者掌握的信息毕竟有限，无法全面知晓成都大大小小几百上千家房产企业的经营发展情况，这给大众投资者的辨别带来了一定难度，同时也给一些企业创造了夸大宣传的空间。在这种状况下，最理性、科学的投资选择便是：既要看开发商实力，更要看开发商过去所开发经营的楼盘案例。 拥有成功开发经营案例的开发商，不仅实力与信誉得到认可，并掌握有成功运作的经验。他们最清楚什么样的产品才能受到投资者欢迎，最清楚如何运作才能保障投资者的利益，也更清楚只有满足了投资者、经营者的各方利益，才能保障自身企业的持续开发与发展。尤其是商业地产这类专业性很强的物业，更需要开发商在这个领域（查看地图）内的独特经营能力、经验及社会资源。 稳赚秘籍2：认真把握物业本身价值 房产的价值除了建筑本身外，主要体现在物业口岸及是否具备经营性并能够持续良好地经营。对于商业经营性的商业物业，不同的物业规模及类型决定不同的商业形态，相应地就需要不同性质的口岸。作为住宅底商，就只能满足社区小商业配套，小区居住人口规模及便捷的交通路线决定其口岸优势；作为社区型中小商业卖场，主要满足周边多个居住社区居家生活型消费配套，相对集中且数量庞大的居住人口、方便通畅的交通和人流动线、相对稳定的片区规划建设，以及合理科学的卖场经营配套设计，都决定其较长时间的口岸优势，并不随时间的延续而降低商业吸附力；作为市区集中超大型商业mall，口岸就是其所处商圈的核心地位。这类大型商业物业受口岸、商圈商业氛围及经营商家品牌等各种因素影响较多，一般物业投资总价高，经营前景受多方因素影响较重，一般人很难准确把握其投资方向，往往适合大手笔投资机构长线持有。 除了口岸之外，一个良好的商业物业，还得具备良好经营性。由于现行市场中出售的商业物业多为在建和尚未投入经营，许多人很难具备专业的眼光判别其未来的投资潜力，很多人习惯于通过周边人群数量和物业规划形态来预估其未来的各种经营用途，从而大致确定其投资性能。这种预估测算方式本身具备一定风险性，许多非专业投资者轻易难以把握。建议投资者多选择已经投入经营，且具有良好经营势头的商业物业进行投资，将自己的风险降到最低程度。 稳赚秘籍2：认真把握物业本身价值 房产的价值除了建筑本身外，主要体现在物业口岸及是否具备经营性并能够持续良好地经营。对于商业经营性的商业物业，不同的物业规模及类型决定不同的商业形态，相应地就需要不同性质的口岸。作为住宅底商，就只能满足社区小商业配套，小区居住人口规模及便捷的交通路线决定其口岸优势；作为社区型中小商业卖场，主要满足周边多个居住社区居家生活型消费配套，相对集中且数量庞大的居住人口、方便通畅的交通和人流动线、相对稳定的片区规划建设，以及合理科学的卖场经营配套设计，都决定其较长时间的口岸优势，并不随时间的延续而降低商业吸附力；作为市区集中超大型商业mall，口岸就是其所处商圈的核心地位。这类大型商业物业受口岸、商圈商业氛围及经营商家品牌等各种因素影响较多，一般物业投资总价高，经营前景受多方因素影响较重，一般人很难准确把握其投资方向，往往适合大手笔投资机构长线持有。 除了口岸之外，一个良好的商业物业，还得具备良好经营性。由于现行市场中出售的商业物业多为在建和尚未投入经营，许多人很难具备专业的眼光判别其未来的投资潜力，很多人习惯于通过周边人群数量和物业规划形态来预估其未来的各种经营用途，从而大致确定其投资性能。这种预估测算方式本身具备一定风险性，许多非专业投资者轻易难以把握。建议投资者多选择已经投入经营，且具有良好经营势头的商业物业进行投资，将自己的风险降到最低程度。 稳赚秘籍4：鉴别投资回报合理性 任何事情都要讲究一个度，房产投资更是如此。那么什么样的投资回报才算合理呢？首先是回报率。当前市场中有一些物业为了快速收回资金，所宣称的回报率几乎五花八门，许多超过10%，有的甚至高达15%。世上果真有如此好事吗？时常可见的投资纠纷无不说明，超常规的高回报往往是开发商诱惑投资者上当的一种伎俩；其次是回报资金以什么样的方式交到投资者手中。投资回报不是一个虚拟的概念，一定要遵循资金投入与资金收益形式对等的原则。非现金的物品或其他有价券都不能算作合理的投资回报形式。既然是投资，就得讲求公正、平等的回报方式及原则，约定的投资回报必须应以严格的方式来督促、规范按期支付；第三是约定回报时间。因为许多房产投资者多为非物业使用投资，而是将投资物业交由经营管理公司统一经营出租，所以一定要考虑合理的委托出租及投资回报时间。因为房产投资，要涉及相对较长时间的稳定经营商家、逐年浮动的租金以及本身房产物业增值所带来的价值变化等因素，所以长时间、形式单一的委托经营模式，以及固定的资金回报比例都不符合投资规则。就与开发商约定的回报时间而言，通常以10年期限为宜，这样双方的可控性都能大大增强。 一、私募股权投资基金的优点有哪些？ 1、低运行成本。首先，基金组织结构简单，经营机制灵活，日常管理和决策成本低。其次，由于私募股权基金主要投资于未上市企业的股权，与公募基金严格的信息披露要求相比，不需由公司和有关中介机构申报招股文件，这些使得私募股权基金的管理和运行成本很低。 2、公司治理优势。根据国际惯例和行业经验，基金一般采取有限合伙企业的组织形态。有限合伙人和普通合伙人的权利义务结构安排，既有利于资本和管理的分工与合作，也有利于决策责任的恰当落实。在这种情况下，私募股权基金能够为企业上市在内部治理结构和内控机制方面创造良好的条件。 3、管理分工优势。在合伙制基金中，私募股权基金让拥有管理团队、专业能力强、资源丰富的投资机构或者自然人担当普通合伙人gp角色。这种模式能够让投资机构、优秀企业等有能力和精力借助投资基金去并购和整合行业资源，也就能最大限度地发挥优秀企业家与优秀企业组织做出对社会更大、更多的积极贡献，可极大减少人才的无序流动，从整体上保护资本市场投资者利益。 4、价值创造优势。与证券投资基金相比，私募股权基金则是投资于实体经济，是货币资本、管理、技术、实物资本在实体经济层面的整合，而实体经济下资源配置效率的提升正是价值创造的表现形式。 5、金融风险防范优势。发展私募股权市场，不仅有助于增加直接融资在整个金融结构中的比重，减少信贷扩张的压力，提高储蓄向投资转化的效率，进而有效防范金融风险。 |
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