| 释义 |
法律主观：
一、 侵犯优先购买权的损失赔偿范围
以出租人侵害承租人优先购买权的赔偿范围问题为例，可以考虑以下几个方面：
1 、搬家损失，即无法行使优先购买权而被迫搬家所支出的必要费用 ;
2 、租金损失，即在 租赁合同 有效期内，如在租赁房屋出卖时点承租人行使优先购买权后，则在购买后，租赁合同到期日前的租赁期间内，承租人将无需支付房屋，减少该部分租金的支出 ;
3 、差价损失，即履行利益的损失，侵害承租人优先购买权的主体应当赔偿承租人买房出卖时所定的价格与该房屋现在市场价格之间的差额损失。就具体司法实践而言，应区分两种情况，
其一，如租赁合同到期后承租人起诉请求 损害赔偿 ，则以合同到期时的市场价格与房屋出卖时的价格之差为准计算承租人的房屋差价损失。
其二，如租赁合同有效期内承租人起诉请求损害赔偿，则以起诉时的市场价格与房屋出卖时的价格之差为准计算承租人的房屋差价损失。
二、 什么是优先购买权
优先购买权是指特定人依约定或者法律规定，于所有人出卖动产或者不动产时，有依同等条件优先购买的权利。该权利性质乃形成权，即优先购买人得依一方的意思表示，优先签订出卖人与第三人同等条件的买卖契约，无需义务人承诺。
1 、 按份共有 人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。
2 、两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例 ; 协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
三、优先购买权的形式要件
优先购买权优先购买权行使的形式要件——“行使期限”
我们说优先购买权于其基础法律关系或法律事实产生之时即已成立，但在出卖人出卖标的物以前，先买权人不得主张该权利，该权利能否行使、何时行使都是不确定的，只有在出卖人出卖标的物时该权利才得以行使。
1、出卖人告知的内容只能为出卖意图，而不能为出卖条件。
2、法律应明确规定优先购买权的行使期间。
法律客观：
《中华人民共和国民法典》第七百二十七条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。 《中华人民共和国民法典》第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 《中华人民共和国民法典》第七百二十八条出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
|