| 问题 | 房屋买卖手续的办理流程 |
| 释义 | 房屋买卖手续的办理如下：签订商品房认购书、商品房买卖合同及前期物业服务合同；与开发商指定的银行签订商品房抵押贷款合同，签订商品房抵押贷款合同；办理备案登记，进行网签；交付房款换领收据，缴纳规定税金；办理商品房交付手续，携带购房合同等资料到房产交易办理过户手续。 一、按揭贷款买房的流程是什么 按揭贷款买房的流程主要包括以下几个步骤： （一）申请办理按揭贷款。申请购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》； （二）签订购房合同。银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与开发商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》； （三）签订楼盘按揭合同。购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与开发商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务； （四）办理抵押登记。购房者、开发商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续； （五）开立专门还款账户。购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入开发商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款； （六）借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。 二、期房购房合同要如何预防风险 商品房预售需要期房购房合同，开发企业应与承购人签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向管理部门办理登记备案手续。购房后购买人可要求开发商履行合同备案义务，如果不成，可以持购房手续向房屋所在地的行政执法局申请执法维护权益，也可以通过诉讼解决。如果贷款，必须办理预告登记。 商品房买卖合同登记备案是指，开发项目取得商品房预售许可证之后，开发企业将买卖双方签订的商品房买卖合同向房产管理部门办理预售商品房买卖合同备案的行为。《商品房买卖合同》备案可以让购房者规避“四大风险”，即房屋延期交付使用的风险、房屋内在品质变换的风险、房屋权属证件无法按期得到的风险、房屋“烂尾”风险。 “预告登记”是市房产局依据《房屋登记办法》新开展的一项登记业务，是为防止开发商“一房二卖”、保护购房人将来实现房屋物权的一种登记行为。据介绍，房屋权属证书不再是房屋权利的唯一合法凭证，房屋登记簿的证据效力将高于房屋权属证书。房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。以银行按揭贷款方式购房的，须办理该登记。 办理预告登记必须当事人双方（即买卖双方，或抵押贷款的双方）同时到市房产登记服务大厅申请办理，在工作人员面前做询问笔录、人像采集、签字并按指印。 三、如何办理商品房按揭贷款？ 商品房是指房地产开发商建造并用于出售的房屋，办理商品房按揭贷款的程序如下： 1、签订房屋买卖合同：购房人与开发商签订商品房买卖合同，并办理商品房买卖合同的登记手续； 2、付清首付，申请按揭贷款：购房人付清首期购房款，准备材料申请按揭贷款； 3、贷款银行审查并批准：贷款银行对经律师见证、公证处公证的购房人提交的资料进行审查，对合格者予以批准； 4、签订抵押贷款合同及保证合同：银行与购房人签订抵押贷款合同，银行与开发商签订保证合同； 5、抵押合同公证：抵押贷款合同签订后，购房人到贷款银行认可的公证处办理相关公证手续； 6、购房人办理该商品房的保险，抵押期间保险单正本由贷款银行收押； 7、贷款银行向购房人发放贷款，通常按贷款合同或保证合同的约定直接汇入开发商在贷款银行开立的售房款帐户或转入借款人在贷款银行开立的存款帐户； 8、借款人在贷款银行开设还款帐户，按期向该帐户还款付息，直至结清全部贷款本息； 9、贷款结清后，借款人从贷款银行领取“贷款结清证明”，取回房地产权证等抵押登记证明文件及保险单正本，到原抵押登记部门办理抵押登记涂销手续。 【本文关联的相关法律依据】 《城市房地产管理法》第六十一条 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。 《民法典》第二百一十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 |
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