| 问题 | 合同的成立与合同生效的关系 |
| 释义 | 合同的成立与合同生效的关系、合同成立的条件以及合同的成立的作用。合同生效以合同成立为前提，合同成立并不意味着合同一定生效，合同的生效取决于具体情况。合同的成立需要满足订约主体存在、依法签订、主要条款协商一致和具备要约和承诺阶段等条件。合同的成立解决合同是否存在的问题，认定合同效力的前提条件，区分合同责任和缔约过失责任的标志。 法律分析 一、合同的成立与合同生效的关系 合同的成立与合同生效的关系如下： 1.合同生效以合同成立为提前，合同不成立就无所谓生效。反之，一个合同生效了，意味着它已经成立了。 2.合同成立并不意味着合同一定生效。合同成立后是否生效，主要分以下几种情况： （1）大多数合同成立即生效，也就是说合同成立与合同生效是在同一时间； （2）合同成立后永远不生效，即无效合同； （3）合同成立后处理效力待定状态，是否生效要看合成立时缺乏的生效要件后来能否得到补正； （4）合同成立后并不立即生效，生效时间视所附期限和所附条件。 3.如果法律、行政法规明确规定某一类合同应当办理批准、登记手续才生效的，则此时批准、登记手续为该合同的生效要件。 二、合同成立的条件 合同成立需要满足下列条件： 1.订约主体存在双方或多方当事人法。商所谓订约主体是指实际订立合同的人，他们既可以是未来的合同当事人，也可以是合同当事人的代理人。 2.双方当事人订立合同必须是“依法”进行的。所谓“依法”签订合同，是指订立合同要符合法律、行政法规的要求。 3.当事人必须就合同的主要条款协商一致。即合同必须是经过双方当事人协商一致的。所谓协商一致，就是指经过谈判、讨价还价后达成的相同的、没有分歧的看法。 4.合同的成立应具备要约和承诺阶段法。如果合同没有经过承诺，而只是停留在要约阶段，则合同未成立。 三、合同的成立的作用 合同的成立有如下作用： 1.合同的成立旨在解决合同是否存在的问题。 2.合同的成立是认定合同效力的前提条件。 3.合同的成立是区分合同责任和缔约过失责任的根本标志。合同订立过程中，因一方当事人的过失致使合同不成立即订约失败，造成他方损失的，过失方应当承担赔偿责任，但因合同关系尚不存在，这种赔偿责任只能属于缔约过失责任。只有在合同成立后，因当事人之间存在合同关系，一方违反合同的，才会发生合同的违约责任。 结语 合同的成立与合同生效密切相关。合同成立是合同生效的前提，而合同生效意味着合同已经成立。合同成立后并不一定立即生效，而是取决于各种情况。法律和行政法规要求某些合同必须办理批准、登记手续才能生效。合同的成立需要满足订约主体存在、依法签订、协商一致等条件。合同的成立解决了合同是否存在的问题，是认定合同效力的前提条件，也是区分合同责任和缔约过失责任的标志。合同生效后，违约责任才会发生。 法律依据 城市房地产转让管理规定：第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理： (一)房地产转让当事人签订书面转让合同； (二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； (三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理； (四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估； (五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； (六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 城市房地产转让管理规定：第八条 房地产转让合同应当载明下列主要内容： (一)双方当事人的姓名或者名称、住所； (二)房地产权属证书名称和编号； (三)房地产座落位置、面积、四至界限； (四)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限； (五)房地产的用途或使用性质； (六)成交价格及支付方式； (七)房地产交付使用的时间； (八)违约责任； (九)双方约定的其他事项。 |
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