| 问题 | 二手房成交价与评估价的定义及区别 |
| 释义 | 本文主要介绍了成交价、评估价和首付的概念及其关系,以及它们在二手房买卖中的影响。评估价是银行在审批商业贷款时所参考的价格,受房屋实际情况的影响,如面积、楼层、朝向、装修状况、房龄等。而成交价则受首付款、贷款额度等因素影响。在计算二手房的贷款额度时,银行会根据评估价的高低来确定可贷款额度。因此,购房者需要计算好各项费用。 法律分析 成交价是指在买卖双方商定后，实际的买卖价格。例如，一套房子卖房人报出102万元的售价，买房人通过各种方式削减了2万元，最后以100万元的总价成交。这100万就是房屋实际的成交价格，102万是房主的报价。 2、什么是评估价？ 买二手房向银行申请商业贷款时，银行出于安全考虑，会对二手房进行评估。银行会结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、房龄、其它特征因素等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。 3、成交价与评估价，和首付有什么关系？ 二手房的贷款额度，与评估价的高低有关。如果二手房首付比例为30%，则可贷款额度为评估价的70%。评估价越高，能够从银行贷款到的钱就越多。 贷款额度与首付款的总和即为二手房的成交价，二手房的成交价格减去可贷款额，即为二手房的净首付款。也就是或，可贷款额越大，二手房净首付款就越少。 举个例子，二手房成交价格为100万，银行的评估价为80万，按照首套房30%的首付比例来计算，二手房的可贷款额为56万(80万*70%)。这时候，购房者要支付的净首付款就是44万(100万-56万)，相当于成交价格的44%，这比30%的首付比例，多了14%。如果二手房的评估是100万，则该二手房的净首付款为30万。如果二手房的评估价为120万，则首付款为16万(100万-120万*70%)。 当然了，二手房评估价高于或等于成交价的情况比较少，通常情况下，都是评估价低于成交价。评估价过高或者过低，都不好。评估价过高，则首付款相对较低，但缴纳的增值税、契税就变多了，主要是因为契税、增值税的缴纳，是以评估价为征收标准。评估价过低，意味着买房要支付更多的首付款。 个人在买二手房时，一定要计算好买房的各项费用，因为二手房与新房相比，需要支付更多的首付款，此外，还要缴纳税费等各项费用。 结语 成交价是指买卖双方商定后的实际买卖价格，而评估价是银行在二手房申请商业贷款时对房屋进行的评估。评估价受房屋实际情况的影响，如面积、楼层、朝向、装修状况、房龄等。评估价越高，购房者可贷款额度越多，但首付款相对较少。在购买二手房时，应计算好各项费用，以免支付过多首付款或产生其他费用。 法律依据 商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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