| 问题 | 二手房买卖合同解除指南 |
| 释义 | 如何解除二手房买卖合同及定金约定。二手房买卖合同解除可通过协商一致或违约行为。解除情形包括不可抗力、拒绝履行、迟延履行等。定金非必须约定，取决于双方约定。定金可抵作价款或双倍返还。约定定金需书面形式，不得超过房价款的20%。合同无协商一致时，任何一方皆可在合同目的无法实现时解除合同。 法律分析 一、二手房买卖合同如何解除 1、二手房买卖居间合同解除协议可以通过： (1)当事人协商一致解除合同; (2)出现法定或者约定的解除情形，如不可抗力、一方拒绝履行、催告后仍不履行义务等违约行为。 2、有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (1)因不可抗力致使不能实现合同目的; (2)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (5)法律规定的其他情形。 二、二手房买卖合同必须约定定金吗 事实上，二手房买卖合同的定金不是必须约定的，是否需要支付定金关键在于双方当事人的约定。 约定了定金后，买受人交付全款时，定金将抵作价款或者收回。并且，交付购房定金后，若是出现违约不履行合同约定的情况，将会产生以下的法律后果： 1、买受人交付定金后又不履行约定，交付剩下的房款的，将损失定金利益，不能拿回来; 2、出卖人交付定金后又不履行约定，需要双倍返还定金。 3、另外，现在人达成房屋买卖合同，约定定金已经变成普遍现象，所以若是在二手房买卖合同中约定了定金，要注意以下几点： (1)约定定金时，要以书面形式，可以签订定金合同或是在二手房买卖合同中约定定金条款; (2)约定定金时，对定金数额可以协商，但是按规定不得超过房价款的20%，超出部分不受定金罚则的约束，只能作为预付款。 不管签署的房屋买卖合同，还是其他类型的合同，若是各方当事人协商一致，可以解除合同关系。对于各方虽然没有协商，但是出现双方皆不控制、且导致合同目的不能实现的情形时，任何一方都可以在不承担支付赔偿责任的情形下解除房屋买卖合同。 结语 二手房买卖合同的解除有多种方式，如当事人协商一致或违约行为等。合同中是否约定定金取决于双方约定，定金的违约后果也需注意。双方可书面约定定金条款，但不得超过房价款的20%。若双方协商一致或出现无法实现合同目的的情形，可解除合同而不承担赔偿责任。无论何种合同，协商解除合同关系是一种常见方式。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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