| 问题 | 一般二手房交易的流程是怎样的 |
| 释义 | 1、买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付； 2、买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案； 3、买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司。 4、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务； 5、买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7～8个工作日左右； 6、买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右； 7、买方同担保公司去房地产产权登记中心签订房地产买卖合同，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日； 8、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证，担保公司领出新房产证同按揭银行在房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右； 9、买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。 一、二手房交易费用 1、契税 首套房：面积≤90平，契税税率为1％；面积＞90平，契税税率为1．5％。 二套房：面积≤90平，契税税率为1％；面积＞90平，契税税率为2％。 2、增值税及其附加税 不动产证未满2年：增值税及其附加税税率为5．6％。 不动产证满2年：免征增值税及其附加税。 非住宅不管年限统一按照差额征收。 3、个人所得税 个人所得税＝房屋总价×1％或者两次交易差额×20％。 满五唯一免征个税，即房产证（契税完税发票）日期满5年且是家庭唯一住房。 4、印花税 印花税＝计税价格×0．05％。 个人销售或购买住房暂免征印花税。 5、登记费 个人住房登记每件80元（含土地使用权证工本费）；非住房房屋登记收费标准为每件550元。 6、交易手续 住宅：5元／平方米。 非住宅：11元／平方米。 7、中介费 中介费＝房屋总价×3％。 中介费一般为1％至3％不等，不同的中介，收费略有差异。 8、贷款评估费 评估费：评估价×0．3％。 二手房贷款时，通常会由银行指定的评估机构对房产进行评估，收费也会有差异，一般为评估价的0．1－0．5％不等。 二、二手房交易应该注意哪些风险 1、买方买房时，应注意要求房地产中介机构协助查询卖方的房地产权属、抵押或查封等基本情况，并要求卖方务必提供产权证等原件资料。同时，房地产中介机构应认真配合买卖双方做好相关核验工作。 2、买方通过房地产中介机构购买住宅时，应注意核实自身的购房资格。中介服务人员应对买方的购房资格予以充分提示，且不应向不具备购房资格的买方提供中介服务。 3、房地产中介服务人员在向买卖双方提供中介服务时，须注意告知买卖双方严格按照国家的规定，各自承担相应的交易税费，并提醒买卖双方，交易税费应以当地税务部门及房地产登记部门实际计算为准，且不可向买卖双方承诺交易所涉及的税费金额。 |
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