| 问题 | 小区房屋的屋顶所有权是归谁的 |
| 释义 | 一、小区房屋的屋顶所有权是归谁的 楼顶空间的所有权归属于全体区分所有权人所共有，即属于业主共有部分，原则上不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。建筑物本身与土地权属并不相同，区分所有建筑物的土地还有一个使用权的问题，开发商可以在公平合理的条件下做出一定的调整，把某些方面可以确定土地使用权归自己享有，或者归其他区分所有权人享有，只要不将费用分担在其他区分所有权人身上也就行了。而建筑物就是全体区分所有权人所有，与开发商没有关系，开发商无权处置。开发商与个别区分所有权人约定楼顶空间的专有使用权的，不发生法律效力，顶层区分所有权人不能够取得其专有使用的权利。在区分所有的建筑物上，顶层楼板都属于全体区分所有权人所共有，那么，顶层楼板以上的楼顶空间，当然更属于区分所有人所共有，其占有、使用、收益、处分，都是全体区分所有权人的权利，由全体区分所有权人共同支配。即使是开发商与个别区分所有权人约定，这个约定也不能对抗全体区分所有权人的权利。因此，开发商和顶层区分所有权人约定楼顶空间归属于该区分所有权人专有使用的，一律无效。 二、建筑物区分所有权具有哪些特征 （一）建筑物区分所有权具有集合性与主导性。构成建筑物区分所有权的三项要素即专有所有权、共有所有权（还有土地使用权）和共同管理权这些不同的权利是集合在一起的。 （二）建筑物区分所有权具有整体性与不可分割性。建筑物区分所有权的专有所有权、共有所有权和共同管理权三项权利必须结合为一个整体，不可分离。 （三）建筑物区分所有权具有权利主体身份的多重性。由于建筑物区分所有权由专有所有权、共有所有权及共同管理（成员）权所构成，因而区分所有权人的身份具有多重性，即专有所有权人、共有所有权人及成员权人（业主）。而在一般不动产所有权，其权利主体身份只能是单一的，要么作为所有权人，要么作为共有权人，而不得同时具有所有权人和共有权人的双重身份。 （四）建筑物区分所有权具有权利内容的复杂性。传统的不动产所有权内容，即主体间的权利义务关系比较单一。建筑物区分所有权的内容，即主体间的权利义务关系非常复杂，主要表现为三个方面的权利义务关系： 1、是权利主体作为专有权人的权利义务关系； 2、是权利主体作为共有权人的权利义务关系； 3、是权利主体作为共同管理团体（业主大会、业主委员会）成员的权利义务关系。 在购买了商品房以后，对本人的房子业主有专用权，但类似于电梯、小区的健身器材，小区范围内的这些道路，全体业主都可以共同使用，一般情况下都是在物业公司的统一管理下使用的。 |
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