| 问题 | 小产权房怎么进行转让 |
| 释义 | 民法典规定，小产权房由于不具有合法的所有权，所以买卖小产权房时，不能办理过户登记的，但不影响小产权房买卖合同的效力。 《中华人民共和国民法典》第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 一、小产权房合法吗 首先，当前明确的小产权房有以下两种情况： 1、在集体建设用地上建成的房子 法律允许农村集体组织在集体土地上建造住宅，所以，只要依法办理了审批手续，即属于合法建筑。 2、在集体企业用地或占用耕地违法建成的房子 法律明确规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，所以这种小产权房属于非法建筑。 其次，合法的小产权房能不能买，可以从交易的对象判断： 1、在集体成员内部转让、置换不受限制； 2、向非本集体成员的第三人转让或出售，不能受到法律的认可与保护，不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。 因此，原则上小产权房是不允许交易的，而要是在集体成员内部交易，那么便会得到法律许可。 二、怎样购买小产权房能够降低法律风险 根据买小产权房的用途不同，降低法律风险的方法有如下： 首先，按照当前的政策，购买小产权房后不能依法办理房产证，因此如果想要买房投资的一般没法降低法律风险。 其次，购买小产权房居住的，通常会遇到以下的法律风险： 1、政府拆迁； 2、买卖合同无效卖方怠于履行合同义务。 因此，根据以上情况买方要做好以下工作降低法律风险： 1、查看小产权房是否在集体建设用地上建成，并依法办理审批手续； 2、尽量找成规模的小产权房，比如已经形成成熟的楼房区，政府拆迁时就不会说拆就拆； 3、找多个见证人见证买卖合同，并都要在买卖合同签字； 4、尽量详细购房协议，具体包括以下： 买方永久拥有房子； 政府拆迁或其他，所有赔偿归买方所有； 违约金，比如赔偿买方购房款的三倍等。 |
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