| 问题 | 已抵押房屋怎么买卖? |
| 释义 | 已设定抵押的房屋进行转让是房地产交易中非常典型的模式。通常，原业主通过向银行申请贷款购买了房屋，并将该房屋抵押给银行作为偿还贷款的担保。而在抵押权存续期间，如果房东欲将该房屋转让，在交易方式上同没有设定抵押的完全产权的房屋转让存在很大差异。 房地产交易中心会根据抵押权人是否同意转让抵押物或抵押登记是否已经注销，来判断交易的房屋是否可以转让过户，从而保护银行的合法权益，进而保障整个房地产交易体系的安全。一般而言，实践中有如下几种既符合法律规范，又具有可操作性的交易模式，供房屋买卖的双方选用： (一)提前还款，解除抵押。 双方签订房地产买卖合同之后，由原业主一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，之后银行释放抵押权，由房地产交易中心注销抵押登记，如此，原业主就取得了该房屋的完全产权，接下来，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。 这种方法的优点是，在房东取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性高;缺点是，完全由房东筹钱还贷，就要求房东具有很强的资金实力或融资能力，且没有充分利用买方的首期房款参与还贷，不是最为经济的解决方案。 (二)办理转按揭。 双方签订房地产买卖合同之后，双方共同向原业主的原贷款银行申请办理转按揭手续。 这种方法的优点是，无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从房东变更为买方;缺点是，转按揭手续较为繁复，且不是所有银行都有这项业务，而如果买方需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，操作起来比较繁琐。 (三)买房替原业主提前还贷。 双方签订房地产买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。 对于抵押房子的交易情况，是需要严格基于上述法律中规定的情况来进行处理，特别是对于有关抵押房子的具体情况是需要严格基于实际的抵押事项来进行办理，如果对相关情况的处理不清楚的，可以咨询律师来进行界定。 一、买二手房没有房产证可以贷款吗？ 没有房产证的二手房是不可以贷款的。因为没有抵押物在银行，银行是无法放款的。 二手房买卖的具体流程： 1、买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付； 2、买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案； 3、买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司； 4、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务； 5、买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用)，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司)，约7~8个工作日左右； 6、买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右； 7、买方同担保公司去房地产产权登记中心签订房地产买卖合同，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日； 8、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦)，担保公司领出新房产证同按揭银行在房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右； 9、买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。 |
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