| 问题 | 商品房的销售面积如何计算 |
| 释义 | 商品房销售面积的计算公式是套内建筑面积加上分摊的公用建筑面积。套内建筑面积包括使用面积、墙体面积和阳台面积。公用建筑面积包括整栋建筑的面积减去各套的套内建筑面积以及独立使用空间的面积。公用建筑面积的分摊系数一般为0.4左右。因此，商品房销售面积可以表示为套内建筑面积乘以(1加上公用建筑面积分摊系数)。 法律分析 商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。 即：商品房销售面积=套内建筑面积十分摊的公用建筑面积之和(l)套内建筑面积的计算方法： 套内建筑面积：套内使用面积十套内墙体面积十阳台建筑面积①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96—86)规定的方法计算;其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算; ②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种： a.共用墙包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙);共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积; b.非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 (2)商品房分摊的公用建筑面积的计算方法主要包括以下两部分： ①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积; ②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。 下列空间不得计入公用建筑面积： ①作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等; ②作为人防工程的地下室。 公用建筑面积计算公式： 公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数一般高层住宅公用建筑面积分摊系数为0.4左右。 因此，商品房销售面积公式还可表达为： 商品房销售面积=套内建筑面积(l十公用建筑面积分摊系数) 结语 商品房销售面积的计算方法为套内建筑面积加上应分摊的公用建筑面积。套内建筑面积包括使用面积、墙体面积和阳台建筑面积。公用建筑面积的计算包括整栋建筑的面积减去各套套内建筑面积之和，并根据分摊系数计算得出。一般高层住宅的公用建筑面积分摊系数约为0.4。因此，商品房销售面积可表示为套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数。 法律依据 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 |
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