| 问题 | 购房者发现房屋面积与合同约定不符，如何处理？ |
| 释义 | 商品房面积误差的处理及测量责任归属问题。根据法律规定，若面积误差在3%以内，按合同约定处理；超过3%，买方可解除合同并要求退款。购房者通常无法准确测量面积，开发商自测结果难以信任，房管局测绘部门是唯一能判定面积差异的单位。根据《房产测绘管理办法》，具备相关测绘资质的单位可承揽测绘业务。 法律分析 如果双方没有进行约定，则按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中对房屋建筑面积误差的相应规定进行处理。 根据误差绝对值的大小，通常分为两种情况： (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。 (2)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。 如果买受人同意继续履行合同，房屋实际建筑面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人; 房屋实际建筑面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 房屋面积误差由谁判定 一般来说购房者通常是没有能力判定商品房面积误差的。 虽然法律上没有禁止购房者自己测量商品房面积，但测量房屋建筑面积是一项专业技术活动，有比较复杂的公式、方法，需要全面而专业的测量工具以及具有相关资质的测量人员。普通的购房者很难做到这些要求，因此其测量结果难以成为具有法律意义的可靠依据。 开发商因其身份的特殊性，其测量结果不宜作为判定商品房面积误差的依据。商品房是由开发商筹建的，而开发商与买方的利益又是直接对立的，因此开发商自己测量的结果很难取得买方的信任，当然也不宜用来作为判定面积是否具有差异的依据。 在实践中，房管局测绘部门曾经是唯一能够判定商品房面积差异的单位。 现在，根据国家建设部、国家测绘局颁布《房产测绘管理办法》，只要有相关测绘资质的单位，都可以不受区域限制承揽测绘业务。 结语 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，对于房屋建筑面积误差的处理，如果双方没有约定，则根据误差绝对值的大小进行处理。如果面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格结算，不支持买受人解除合同的请求；如果面积误差比绝对值超出3%，支持买受人解除合同并返还已付购房款及利息的请求。如果买受人同意继续履行合同，超出3%部分的房价款由出卖人承担。购房者通常没有能力判定商品房面积误差，开发商自己测量的结果也不宜作为依据。在实践中，房管局测绘部门是唯一能够判定商品房面积差异的单位。根据《房产测绘管理办法》，有相关测绘资质的单位可以承揽测绘业务。 法律依据 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明 合同约定面积 与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的，按以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； （二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 产权登记面积－合同约定面积 面积误差比＝─────────────×100％ 合同约定面积 因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 |
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