| 问题 | 小产权房买卖合同的法律效果 |
| 释义 | 小产权房买卖合同的有效性取决于多个因素,如所涉及的法律规定、集体组织成员与城镇居民的区别、合同双方的意愿和行为是否违反法律或社会公共利益等。在签订小产权房买卖合同时,只要意思表示真实、不违反法律或社会公共利益,并且同一集体组织成员之间具备相应的民事权利能力和民事行为能力,就可以视为允许小产权房买卖。但如果小产权房买卖合同被认定无效,处理规则可能会根据具体情况进行协商、调解、诉讼等程序进行解决。 法律分析 在我国，农村住宅通常被称为小产权房。虽然法律规定农村住宅只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并未禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖。根据私法原理，只要法律没有明确禁止，就可以视为允许。因此，只要同一集体成员具备相应的民事权利能力和民事行为能力，在签订小产权房买卖合同时，只要意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。 2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效； 3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效； 4、小产权房买卖合同被认定无效之后的处理规则 拓展延伸 农村集体土地上的小产权房能买卖吗？ 根据我国《土地管理法》和《城市房地产管理法》的相关规定，农村集体土地上的小产权房属于非法建筑，不属于合法的房产。因此，按照我国法律规定，农村集体土地上的小产权房不能买卖。 虽然小产权房在一些地区可能存在，但这种房屋的建造和买卖行为违反了国家法律法规，因此是不被允许的。如果购买了小产权房，很有可能会面临法律风险，包括土地使用权纠纷、拆迁补偿安置等问题。因此，建议不要购买农村集体土地上的小产权房，以免产生不必要的法律麻烦。 结语 农村住宅被称为小产权房，虽然法律规定只能分配给本村村民，但并未禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖。根据私法原理，只要法律没有明确禁止，就可以视为允许。因此，只要同一集体成员具备相应的民事权利能力和民事行为能力，在签订小产权房买卖合同时，只要意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。不过，本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效，集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效。而小产权房买卖合同被认定无效之后的处理规则，则需要根据具体情况进行判断和处理。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 |
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