| 问题 | 买房签的认购书为何不是购房合同？ |
| 释义 | 认购书是预约合同，与商品房销售合同的效力不同。预约合同是谈判双方为将来达成确定性合同而达成的书面协议。预约合同只能要求对方诚信谈判，不能直接要求履行本约内容。因此，根据认购书要求法院判令交房的诉讼请求常被驳回，因为交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容，而不是认购书的内容。认购书仅是预约谈判的约定，双方仍需继续谈判直至达成最终合同。 法律分析 认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请法院判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务。 拓展延伸 认购书与购房合同的区别及解释 认购书与购房合同的区别在于它们在房屋交易过程中的不同作用和法律效力。认购书是买方向开发商或中介机构提出购买意向，并支付一定的认购金作为预定房屋的证明。它通常包含双方的基本信息、认购房屋的描述和价格等内容，但并不具备最终约束力。购房合同是在认购书基础上签署的正式合同，具备法律效力，明确了双方的权利和义务，包括房屋的交付、付款方式、违约责任等条款。因此，认购书并不等同于购房合同，它们在法律效力和约束力上存在明显的差异。 结语 认购书与购房合同在房屋交易中扮演不同的角色，其法律效力也有所差异。认购书是买方向开发商或中介机构提出购买意向，并支付认购金作为预定房屋的证明。它包含基本信息、房屋描述和价格等内容，但没有最终约束力。购房合同是在认购书基础上签署的正式合同，具备法律效力，明确双方的权利和义务，包括交付房屋、付款方式和违约责任等条款。因此，认购书与购房合同在法律效力和约束力上存在明显的差异。 法律依据 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民法典》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百三十六条民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。 |
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