| 问题 | 签房屋认购书后可以卖吗 |
| 释义 | 签房屋认购书后可以卖，但是买房人如果想转让认购书，必须征得开发商的同意方可对开发商生效。建议与自己的下家买家和开发商签订三方合同，将认购书的转让事宜做详细的约定，从而起到转让认购书的作用。签订该三方合同之后，新的买房人就可以去和开发商继续签约交易、支付房款。 一、购买商品房经过的程序是怎样的 购买商品房一般经过下列程序： 1、签订认购书，并按开发商要求交纳定金或预付款。 签订认购书不是必经程序，但很多开发商要求购房者先签订认购书。商品房认购书，是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定时间与开发商洽谈购房合同的约定。通过商品房认购书，确定买卖双方有洽谈购房合同的义务。 2、签订正式的商品房买卖契约，按契约约定交付房价款。 这是最关键的一步，在签订契约前应全面了解房屋是否符合销售条件、是否存在不应有的风险、应对合同条款仔细研究。 3、办理商品房抵押贷款的，应与银行签订《个人住房贷款借款合同》、《抵押合同》，并办理抵押登记，有的银行还要求购房者对抵押的房屋进行投财产保险，从而还需与保险公司签订保险合同。 4、对于商品房预售，开发商应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 5、购房者与开发商办理入住手续。 6、购房者按照与开发商协议在入往前或入住后与有关物业管理公司签订有关物业管理公约及其有关附件。 7、办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证。 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发商应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发商的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发商和承购人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任。 二、购买期房的流程具体是怎样的 第一步，签订认购书 商品房期房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。 当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。 第二步，签订买卖契约 购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。 签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。 第三步，预售登记 买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。 第四步，签订管理公约，办理入住手续 当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。 三、商品房认购书有法律效力吗？ 首先，商品房认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。签售的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。 其次，商品房认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况；房屋基本情况(含位置、面积等)；价款计算；订立正式购房合同的时限约定。认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单，一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同，该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。 最后，商品房认购书具有法律效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该条规定承认了商品房买卖认购书的效力，规定了定金条款的适用，即接受定金一方违约，双倍返还定金；支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立，接受定金的一方要返还定金。 |
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