| 问题 | 购买商品房要先签认购书吗 |
| 释义 | 签认购书并不是签订合同的法定必经步骤。如果条件允许，可以不签认购书而直接签合同。这样做的最大好处在于，在与开发商的谈判中不至于因为定金的问题而使自己处于被动的地位； 可以从容地与开发商谈判。签《房产认购书》相当于是一种预约，可以避免客户因为合同制定的延误而流失；还可以给双方当事人一个缓冲的机会，在缓冲期内，退房违约的损失也相对减少。 一、房屋认购书签订后怎么处理购房定金 房屋认购书签订后处理购房定金的方法： 1、买受人未按照认购书规定的时间和地点签订合同的，买受人违约，押金不予退还；卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售给别人，导致未能正式签订合同的，卖方违约，押金应双倍退还； 2、双方在规定期限内正式签订合同的，买受人履行合同后，定金可抵作楼款或收回；在双方履行正式合同的过程中，一方违约的，适用不退或双倍退； 3、如果双方都没有上述第一项违约行为，很难就预售合同和补充协议达成协议，但未能签订合同，卖方应将所有押金返还给买方； 4、如果一方在正式签订合同时修改了认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等。导致签订合同失败，则视为违约。如果买方违约，押金不予退还；如果卖方违约，押金应双倍退还。 二、买房交过定金是否能退 当购房者和开发商最终未能签订商品房购销合同时，定金应根据不同情况处理： 1、定金不能返还的情况：如果买受人未能按照认购书规定的期限签订合同，或者买受人在正式签订合同时更改认购书中确认的价格、面积、户型等主要条款，导致无法签订合同，则视为违约，其支付的定金不予退还； 2、应返还定金的情况： （1）开发商在认购意向书规定的期限内将购房者认购的房屋转售给其他第三人，导致未能正式签订合同的，应当双倍返还购房者的定金； （2）开发商未取得商品房销售合法证件或者因开发商自身原因不能签订正式合同或者合同无效的，开发商应当返还购房者定金，承担购房者损失； （3）双方仅因正式合同无法就补充协议内容达成一致，与认购意向书内容无关，导致签订合同失败的，双方不存在违约行为，开发商应将定金全额返还给； 3、认购意向书中关于价格、面积、户型等主要条款未约定或者约定不明确，双方不能就此内容达成协议，导致正式合同无法签订的，开发商应当返还购房者定金。 【本文关联的相关法律依据】 根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购； 预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 |
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