| 问题 | 哪些购房合同是无效的？ |
| 释义 | 民事行为能力、限制行为能力和无民事行为能力人签订的房屋买卖合同需经法定代理人同意才有效。以欺诈、胁迫、乘人之危或恶意串通方式签订的房屋买卖合同无效。未签订书面合同且无据可查的房屋买卖合同亦无效。 法律分析 1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。 根据我国《民法典》的规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为,因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋买卖合同,否则,属无效合同。 2、限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。 限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。 3、以欺诈为目的签订的房屋买卖合同。 这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。 4、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。 指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。 5、乘人之危签订的经济合同。 是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。 6、双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所的房屋买卖合同。 是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或第三人的利益签订的合同无效。 7、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同,又无据可查的,亦认定为房屋买卖合同无效。 拓展延伸 无效购房合同的法律效力及相关责任 无效购房合同是指在签订过程中存在违法、违反法律规定或者违背公序良俗的情况下所订立的合同。根据法律规定，无效购房合同在法律上被视为没有效力。因此，无效购房合同不具备法律约束力，双方当事人无需履行合同条款。对于无效购房合同，法律规定了相应的责任。一方面，违法或违规行为的当事人可能会面临法律制裁和赔偿责任。另一方面，受害方有权要求返还已支付的款项，并有可能获得相应的损害赔偿。总之，无效购房合同的法律效力被否定，当事人应当依法采取相应的法律行动，以维护自身权益。 结语 根据我国《民法典》的规定，无民事行为能力人、限制行为能力人未经法定代理人同意签订的房屋买卖合同均属无效。以欺诈、胁迫、乘人之危、恶意串通等手段签订的房屋买卖合同也无效。双方当事人未签订书面合同或无据可查的情况下，房屋买卖合同同样被认定为无效。无效购房合同在法律上没有效力，当事人应依法维护自身权益，违法行为可能面临法律制裁和赔偿责任。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 |
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