| 问题 | 一房二卖如何保护买主的利益 |
| 释义 | 一、一房二卖房子归谁? (一)一房二卖合同的法律效力 一房二卖案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，仅享有债权，债权不能对抗第三人，不能主张第二个买房人侵犯了他的所有权。所有权仍属出卖人，他仍有权第二次出卖。因此，“一房二卖”的两份合同均为有效。 当然，这是在两份合同都是符合法定条件的前提下，有一种意外情况会使第二份合同无效。即第二个购买人属恶意第三人，明知此房已出卖，他的行为就损害了第一个买房人的利益。按照《民法典》的有关规定，这种行为属于恶意串通损害他人利益，这种情况后合同应无效。 (二)一房二卖合同的履行 在其中一方合同得以履行的情况下，另一份合同当然无从履行。 1、如果已经办理了登记 根据《民法典》第二百零九条的规定，物权的变更、转让，应当依法办理过户登记手续，未办理过户登记的，不发生物权变动的效力。如果已经办理了过户登记，由办理过户登记的一方获得房子的所有权。 2、如果没有办理登记 由于债权没有优先性，卖家可以选择履行哪份合同，另一方可以追究违约责任。 二、一房二卖如何保护买主的利益? 在其中一方合同得以履行的情况下，另一份合同当然无从履行，这时，购房者要想得到法律上的保护，只能通过追究卖房者的违约责任来维护自己的利益。这又会出现两种情况，下面我们分别探讨。 (一)开发商违反约定一房二卖的情形 首先，应当明确，房地产企业与买房人订立的数份买卖合同，是都有法律效力的。其次应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定予以处理。该解释所针对的商品房买卖合同就是指的房地产开发企业。该司法解释规定了买房者可以向卖房者主张的多种违约请求权，包括惩罚性赔偿请求权，又分先买者的请求权和后买者的请求权，都是不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 (二)普通卖房者违反约定一房二卖的情形 对于这种情形，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，也不能适用《中华人民共和国消者权益保护法》，因为该法所特指的专指经营者与消费者之间出现的争执，而一般卖房者是不能算为经营者的。 这种情况下，争议的处理应以民法典作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿，即不超过已付购房款一倍的赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息，赔偿损失。 |
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