| 问题 | 待定合同效力问题研究 |
| 释义 | 效力待定的合同包括限制民事行为能力人订立的合同、无权代理人订立的合同以及无权处分权人订立的合同。这些合同在成立时是否有效尚不能确定，需经相关行为确认后才能生效。对于无效的合同，根据《民法典》规定，应返还财产或进行折价补偿，并赔偿对方因此所受的损失。双方都有过错的情况下，各自承担相应责任。 法律分析 一、哪些属于效力待定的合同 主要包括以下情形： 1、限制民事行为能力人订立的合同 《民法典》第一百四十五条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。” 2、无权代理人订立的合同 《民法典》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。” 3、无权处分权人订立的合同 处分财产的人，应该对财产具有处分权，原则上，任何人都不能处分属于他人的财产。但是，如果处分了，这样的合同效力如何呢?《民法典》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” 二、效力待定合同如何处理 效力待定合同是指于合同成立时是否发生效力尚不能确定，有待于其他行为使之确定的合同。效力待定合同虽已经成立，但因其不完全符合有关生效要件，因此其效力能否发生，尚未确定，须经有权人表示承认才能生效。 合同被确认无效以后，将溯及既往，自合同成立之日就是无效的。根据《民法典》第一百五十七条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 结语 根据《民法典》的规定，效力待定合同是指在合同成立时是否发生效力尚不能确定的合同。在处理效力待定合同时，需要有权人表示承认才能使其生效。如果合同被确认无效，将溯及既往，自合同成立之日起即为无效。根据法律规定，无效或被撤销的合同应返还财产或进行折价补偿，并赔偿受损一方的损失。双方都有过错的情况下，应各自承担相应责任。对于限制民事行为能力人、无权代理人或无权处分权人订立的合同，也需要经过追认或追认前的撤销程序。 法律依据 城市房地产转让管理规定：第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理： (一)房地产转让当事人签订书面转让合同； (二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； (三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理； (四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估； (五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； (六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。 城市房地产转让管理规定：第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。 城市房地产转让管理规定：第八条 房地产转让合同应当载明下列主要内容： (一)双方当事人的姓名或者名称、住所； (二)房地产权属证书名称和编号； (三)房地产座落位置、面积、四至界限； (四)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限； (五)房地产的用途或使用性质； (六)成交价格及支付方式； (七)房地产交付使用的时间； (八)违约责任； (九)双方约定的其他事项。 |
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