| 问题 | 商品房交付条件是什么 |
| 释义 | 一、商品房的交付分为：法定条件、约定条件。 （一）法定交付条件对于商品房的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都有所涉及并先后做了相应的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”综合上述法律、行政法规的相关规定，可以认为，商品房交付的法定条件是经过建设部门组织的勘察、设计、施工、监理四方验收，并形成了验收合格的确认文件。具有验收合格的确认文件是现行法律法规中对房屋交付使用的强制性规定，是商品房交付的最基本的质量条件。在实际中，主要有以下文件：《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。在本案中，被告上海某房地产公司在合同约定的时间内分别取得上述证书，说明其交付的商品房已验收合格，达到商品房交付的法定条件。 （二）约定交付条件商品房的交付除了满足最基本的法定条件外，开发商和业主还在签订《商品房买卖合同》时就交房条件和质量标准进行了约定，其约定具有法律效力。如果《商品房买卖合同》对房屋交付的质量标准有明确约定，房屋交付时只要存在不符合合同约定的质量标准，那么业主就可以拒收房屋，待开发商将房屋质量问题解决，并达到合同约定的交付标准后再办理房屋交接手续，如果因开发商对房屋进行维修、整改而造成延期交付的，业主还可以要求开发商按合同约定承担逾期交房违约责任。鉴于此，首先，开发商交付的房屋已验收合格，即房屋符合法定交付条件；你所述“垂直度、门窗工程、水、电、暖、气、防水、墙体、地面等方面共计28条不符合国家相关施工标准之处”，须看你们的买卖合同是否对房屋交付的质量标准进行具体约定，如果有具体约定的，则开发商应将房屋整改至具备约定的交付条件，整改造成房屋延期交付的，须承担逾期交房的违约责任；如果你们的买卖合同没有对房屋交付的质量标准进行具体约定，则分为两种情况： （1）如果你所述质量问题属于主体质量问题或其他部位重大质量瑕疵的（须鉴定机构鉴定），开发商应整改，整改造成延期交付的，须承担逾期交房的违约责任； （2）如果属于一般质量问题的，开发商整改期间不属于逾期交房，不承担逾期交房的违约责任，但须赔偿你房屋空置的损失，该损失可以参照同地段房屋租金为标准； 二、如果你对房屋验收合格有疑问的，可以到建设部门反映情况并可以索要建筑施工标准； 三、如果开发商不整改的，你可以直接起诉维权；对于开发商宣传所称的“人车分流”问题，你们业主可以直接起诉索赔。开发商的宣传资料可以作为证据，个人认为，你们胜算较大。 |
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