| 问题 | 商品房出现渗漏怎么办，商品房出现质量问题怎么办？ |
| 释义 | 一、商品房出现渗漏怎么办随着时间的推移，因住宅商品房渗漏形成的民事纠纷越来越多，这是由防水产品使用年限、房屋质量年限及不当装修等因素决定的必然会发生的现象，更是入住商品房的每户人家都可能会面临的情形。对此类问题的解决，司法实务界有一种不好的倾向，或是抱怨立法者立法上的滞后，认为法律没有作明细的规定，或是简单的将渗漏原因归结为开发商的房屋质量，或是将思维禁固在楼上楼下的相邻权关系中，从而使法律并不缺失、案件并不复杂的房屋渗漏案件不是找不准被告，就是被久拖不决，再不就是被轻率处理。当房屋渗漏问题存在时，首先要采用实事求是的方法来查找分析渗漏的成因。其次是明确法律关系寻求正确的解决途径。再次要在查明渗漏原因的情况下明确责任，以便有针对性地适用法律寻求解决方法。房屋渗漏的成因多种多样，有时是一因一果，有时是多因一果，有时甚至复杂到只见渗漏现象却一时难以找到原因，导至无从下手维修。一般来讲，最常见造成渗漏的原因有以下四种：一是建筑商建房时处理不当留有质量隐患；二是楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害；三是楼下住户在装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏；四是由于建筑防水材料随着年代的久远自然老化而导致渗漏。 二、商品房出现质量问题怎么办 （一）房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。这里的所谓主体结构质量不合格包括两种情况：一是房屋交付前未经验收或经验收不合格，二是房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。 （二）在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。这里所说的质量问题指的就是一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题例如漏水、漏电问题等等。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用，应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。 （三）因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。严重影响正常居住使如何理解和把握，法律没有作出具体规定。因此，在这种情况下购房人提出索赔请求时更要慎之又慎。一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决，一般应要求出卖人承担修复责任，并可要求赔偿损失；确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。二是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素，如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全，购房人就要理直气壮地提出解除合同，并要求出卖人赔偿损失。三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况予以裁决。 |
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