| 问题 | 房龄40年的拆迁标准 |
| 释义 | 很多人认为，房龄超过40年是一种拆迁的标准。 一般商品住宅的产权是70年，但没有法律规定商品住宅超过多少年不能住人。所以，是否拆迁，得看经济规划或者房屋质量，与房龄关系大，并非房龄超过40年就一定拆迁的。 目前会拆迁主要有三种情况： 1.就是2000年之前建成的房屋，如果房子已经是危房，到了即使改造也无法住人的程度，这类房子肯定会在拆迁的范围内，以保障居民的人身安全。 2.影响市政工程规划建设的房子，比如修高速、公园、地铁在规划线路的时候碰到一些房子，而这些房子也最有可能被拆除。 3.地理位置特别好的房子，这些房子拆迁成本可能会高，但拆除之后仍然有利可图，那么这些房子也最有可能被拆。典型如城区中心的“老破小”，由于土地价值往往高于房屋价值，即使房屋没有超过40年，开发商也宁愿支付高额拆迁费用来进行拆迁，重新修建新房子。 二、通行的拆迁补偿标准 根据2011年11月19日国务院第141次常务会议通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，拆迁补偿主要包括房屋价值；房屋搬迁、安置价值的补偿，以及因为征收造成的停产停业的补偿。 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 由于各地政策法规不一样，具体项目执行情况也不一样，因此房屋拆迁也有若干种补偿方式。总结起来，大概有以下几种： 1.货币补偿 货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的补偿金额。房屋拆迁的货币补偿=合法拥有房产的评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或者评估确定的房屋装修装饰补偿金额）。房产的评估价格会有专业机构进行评估，由于房产所处城市、地段的差异，房产本身的房龄、建筑情况，会有很大差别，不一定房龄大的房子价格就低。 2.产权置换 产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。 价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。 3.结合补偿 结合补偿是指既给货币补偿又给产权置换。 不同城市不同项目的拆迁补偿标准并不一致，例如，有的城市会规定拆迁最低补偿金额和最小回迁面积。因此，具体发生征收拆迁时，以当地的拆迁补偿公告为准。 三、国家政策推行老旧小区改造，减少大拆大建 国家层面逐步收紧拆迁政策，房龄高的房子，拆迁的概率逐步降低。 2020年7月20日，国务院办公厅公布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，指出到“十四五”期末，也就是需在2025年之前力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。 以老旧小区改造代替拆迁，主要是基于以下几点考虑： 1.过去的拆迁有一定的货币补偿，这些货币流入楼市，造成了一定程度的房价上涨。在“房住不炒”的政策背景下，需要稳定房价。 2.过去出现了“大拆大建”和“一拆了之”的情况，带来不少负面效果；要减少，或者避免这种只依靠拆迁或改造来改善城市面貌的情况。 按照住建部的规定，未来将严格控制大规模拆迁，原则上老城区的拆迁面积不得超过总面积的20%。 3.过去不太重视当地住户的拆迁意愿，例如城市核心地段的可用土地很少，拆迁后的住户只能离开生活了几十年的地方，安置到其他区域，很多住户并不喜欢。 因此，在新规定中，也提到了改善居住条件，不得强制搬迁居民，并且片区内或项目居民就地和就近安置率不宜低于50%。 因此，很多房龄步入40年的房子，拆迁概率并不大，而是更大可能会纳入老旧小区改造名单中。 法律依据 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定： （一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 |
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