| 问题 | 开发商进行商品房面积欺诈的手法有哪些 |
| 释义 | 1、增加每套住宅应分摊的公用面积，将不应计入每套销售面积的部分计入销售面积； 2、以建筑面积计价，承诺一个较高的使用系数但又不把使用系数写入合同，在实际交付时，使用系数大打折扣； 3、以使用面积计价时，混淆建筑面积与使用面积的区别，扩大使用面积的概念； 4、利用购房者无法确切测量、无法确知整栋楼建筑面积的弱点，故意小幅度夸大使用面积和建筑面积，在有关部门实地测量后，因差额较小，不再重新结算差价。还有一种欺诈行为表现为在预售期房时，以相对小的暂定面积、相对小的总价引诱购房者，要求购房者预付房款，并约定建成后比预售面积增加10％或更多，购房者却又无由退房，只能多付房价款，从而达到开发商增加销售量的目的。 一、在购房过程中怎么处理面积的误差 在购房时出现房屋实际面积和当初签订购房合同时约定的面积存在一定的误差，这是比较普遍的，重点是看误差的比例和开发商解决误差问题的方式。 首先，根据规定，开发商出售期房必须以套内建筑面积数来签订购房合同，不得以建筑面积来签购房合同，通常开发商在宣传房屋价格时都是以建筑面积来计算的，所以在签约时必须要转化成套内建筑面积。购房人最好是与开发商在购房合同中约定，出现面积误差时的处理办法，这样出现误差时即可按照约定的内容处理。如果因为不懂或其他原因在购房合同中没有约定，那么只能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定来处理。该条法律内容是：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照法律依据来处理。 最后强调一点，虽然有上述司法解释的规定，笔者还是建议购房人依据所购房屋的性质和该项目可能存在的问题与开发商约定好解决面积误差的具体办法，最好将出现误差的情况和解决的办法约定的比司法解释更为细化，例如如果出现超出3％的情况，购房人提出退房，开发商应在几日内将购房人已付房款以何种形式退还，支付利息的计算标准等相关内容。通过这样的约定购房人既保护自身的合法权益，又对开发商起着一定的约束作用，一旦出现纠纷，可以有效的解决相关问题。 二、房屋面积误差的法律规定 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： 面积误差比在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实计算，买受人请求解除合同的，不予支持。 面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同的、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实测面积小于合同约定面，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3％的部分房价款由出卖人双倍返还买受人。 |
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