| 问题 | 最高院司法观点：如何认定房屋租赁合同纠纷中装饰装修物的现值损失 |
| 释义 | 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 本条司法解释第二款规定对于附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由出租人和承租人按照无效合同的过错分担现值损失。因此，正确理解本条含义，还必须了解什么是装饰装修物现值损失、为什么在房屋租赁合同无效时，应按现值分担损失。 所谓装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值。确定装饰装修现值损失不需考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人在房屋租赁合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间予以折旧，而不能考虑按照租赁期限进行分摊。一般而言，在房屋租赁合同被确认为无效时，承租人对租赁房屋的装饰装修已实际使用一定的时间，故无论是折价补偿或按过错分担损失，均应按装饰装修折旧后的现存价值确定。如果该装饰装修未经过利用贬损，则相当于装饰装修价。 之所以在房屋租赁合同无效时，出租人和承租人应按装饰装修现值损失分担，是因为在房屋租赁合同无效的情况下，出租人和承租人关于租赁房屋的约定全部无效，其中包括租赁期限。因而不能按照原约定的租赁期限分摊装饰装修费用，同时，在确认房屋租赁合同无效时，承租人可能已实际使用了租赁房屋，因而也不能按照承租人实际投入的装饰装修费用确定合同无效时装饰装修价值。基于上述考量，我们认为，在房屋租赁合同被确认无效或者撤销时，无论是折价补偿还是分担损失，都应按承租人使用时间折旧后装饰装修尚存的实际价值确定。 司法实践中，对于附合的装饰装修物价值的认定，常用的方法有： （1）费用支出法，即承租人装饰装修实际支付的费用； （2）支出费用年度分摊法，即根据合同约定的租期，将支出费用平均分摊，计算纠纷发生时至租期届满间的剩余价值； （3）现存价值法，即对纠纷发生时现存装饰装修物进行工程造价鉴定。 我们认为，在处理无效的房屋租赁合同引起的装饰装修纠纷时，采取第一种方法，以承租人实际支付的装饰装修费用，确定附合装饰装修物价值，没有考虑无效房屋租赁合同中，承租人实际使用时间，对于出租人有失公允；采取第二种方法，以出租人和承租人约定的租赁期限分摊装饰装修费用，没有考虑无效房屋租赁合同中，出租人和承租人约定的租赁期限也是无效的情况，以租赁期限分摊装饰装修费用对承租人则不公平；而采取第三种方法，以房屋租赁合同无效时，装饰装修物的实际价值确定。该方法较容易掌握，对于出租人和承租人双方也是公平的。实践中，确定无效房屋租赁合同附合的装饰装修物现存价值，一般采用鉴定方法。因此本条司法解释规定对于构成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由出租人和承租人按照无效合同的过错分担现值损失。 01、广东省高级人民法院（2019）粤民申3123号 （二）关于金海城公司应否赔偿车之通公司装修损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，金海城公司对于车之通公司对涉案场地加建、改建的行为并未提出过异议，且其法定代表人在委托评估时亦在涉案场地加建、改建、装修前后对比照片上签名确认，据此一、二审判决认为金海城公司对车之通公司加建、改建的行为是知悉和默示同意的，并无不当。 本案诉讼之前，金海城公司、车之通公司分别与广州市华盟价格事务所有限公司签订《委托评估协议书》，委托该公司对涉案场地内的装饰、装修残值进行评估，评估结论书确认至2017年11月23日的残值为252661元。涉案场地已被拆除，一、二审判决综合上述评估结论书及双方的过错程度，酌定金海城公司向车之通公司赔偿50%的损失即126330.5元，并无不当。金海城公司主张评估结论书存在明显错误，但其并未提供充分证据推翻该评估结论，其主张不能成立。金海城公司在申请再审期间还提交了广州市土地开发中心有关工作人员的对话录音作为“新证据”，拟证明车之通公司自行拆卸板房等并转移至他处继续使用，上述证据的对话内容并 该内容由 张胜云律师 和 律说律答 共创回答 |
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