| 问题 | 公房承租权变更纠纷如何处理 |
| 释义 | 一、公房承租权纠纷的类型 1、承租权转让引发的纠纷，即承租人将承租权转让给同住人以外的第三人引发的纠纷。 2、租赁户名变更引发的纠纷，即承租人死亡后同住人之间为了如何变更租赁户名产生的纠纷或者承租人与同住人协商一致将租赁户名变更给其中一个同住人产生的纠纷。 二、公房承租权变更纠纷如何处理 公房承租权的变更不能随心所欲，必须遵守国家相关的法律、法规。公房承租权转让给第三人时，应当事先征得本处有本市常住户口的同住人的同意，并得到出租人同意，但出租人须在政府授权的范围内行使权利。之所以要求取得同住人同意，是从维护同住人居住生存利益角度出发。因此，原则上未征得同住人同意的公房承租权转让合同无效。但对于购买公房承租权的第三人已实际入住公房的，则应本着尊重现状的精神，合理保护该第三人的交易安全利益。例如，该公房的同住人已经搬离公房，第三人已经实际入住公房的，表明该同住人已经以实际行动同意承租人转让公房的承租权，不能再以未取得自己同意而主张该转让合同无效。 1、争取公房出租人支持，适时邀请其一同参与调解，促使各方在明晰自己权利义务的基础上达成调解协议 公房出租人根据公房产权人的授权并依据相关法律、法规对公房进行管理，对承租人、同住人的权利义务比较了解。此外，公房承租权无论是转让还是更改，都必须征得出租人同意。因此，争取公房出租人的支持，适时邀请其一同参与调解，有助于促使纠纷各方明晰各自的权利义务，缩小心理落差，本着实事求是的态度解决问题。例如，在承租人死亡，各同住人均要求变更自己为承租人的纠纷中，因《上海市房屋租赁条例》对于更改租赁户名的条件以及顺序均有详细规定，出租人参与调解有助于各同住人合理定位，缩小差距，化解因对政策不了解而产生的矛盾。 2、熟悉相关规定，准确把握同住人概念，以明确纠纷处理的方向 承租权的转让和更改都必须严格遵守相关法律、法规，因此调解人员应当熟悉相关规定，在分清责任、明确双方权利义务的基础上进行调解，以把握正确的调解方向，增强调解双方的信任度。由于公房承租权的转让和更改都与公房同住人的利益息息相关，因此调解员还应准确把握同住人概念。需要注意的是，虽然界定同住人资格时不以是否具有本市常住户口为前提，但涉及租赁户名更改等重大事项时，相关法规往往将同住人是否在本处具有常住户口作为条件，因此更需调解人员熟悉这些法规。 |
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