问题 | 房产买卖合同到期未办理过户是否有效 |
释义 | 买卖房产不能办理过户的,合同依然有效,但仅对房屋享有债权效力,不发生物权变动的效力。房屋未办理物权登记导致不能过户属于物权变动问题,不影响买卖合同的效力。 一、一房二卖纠纷 可以要求撤销买卖合同并要求赔偿。“一房二卖”情形下,未办理房屋过户手续的买受人仅对出卖人享有债权请求权,不能对抗已办理房屋过户手续的买受人依法取得物权的效力。 一房二卖,又称房屋的二重买卖,是出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。房屋买卖合同关系成立后,房屋出卖人全面、正确地履行合同,是合同的效力最重要的表现,也是出卖人最主要的义务。 但在一房二卖情况下,由于标的物的特定性,一般而言,不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说,出卖人在履行了一个合同后,对另一合同的履行必然产生违约问题。 二、公证引起物权变动吗 公证无法引起物权的变动。具体理由如下: 1、关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。法律另有规定的除外。 2、房屋买卖合同的公证行为只能说是强化了合同的效力,并不能代替房产所有权的变动登记行为。房屋买卖合同的公证行为不能对抗“房产所有权的变动以登记为成立要件”这一规定。 3、当事人签订买卖房屋以及其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。 三、二手房无法过户怎么办 《民法典》第二百一十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”所以,房屋买卖合同签订后产权未进行变更登记的,不发生所有权转移,在法律上仍然认为卖方是房屋的产权人,买方仅对房屋享有债权,法院仍然有权查封卖方的房屋。 如果卖方故意隐瞒房屋交易已被限制或者将要被限制的事实,导致买方无法办理过户登记,无法实现购房目的时,买方可根据《城市房地产管理法》第二百三十九条规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产,不得转让。如果已签订买卖合同的,该买卖合同无效,双方互相返还已付财产,赔偿损失。买方要求卖方赔偿的经济损失,包括直接损失和预期可得利益损失(注:预期可得利益损失主要是指房价涨跌损失)。 |
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