| 问题 | 农村房屋买卖合同无效的后果 |
| 释义 | 城镇居民若购买宅基地所建房屋，即使经过多年，亦违反国家政策的刚性规定，因为时间久远并非其合同效力必然成就因素。当农村房屋买卖合同无效后会产生哪些后果呢？农村私房买卖原则上是无效的农村住房转让时，宅基地使用权一并转让，故农村私房买卖合同涉及农村宅基地的转让。依照《土地管理法》和有关政策的规定，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。司法实践中，如果农村宅基地房屋买卖合同的时间较早，且经有关政府部门审核同意，从保护交易安全角度出发，农村房屋买卖的买受人即使是非同一集体经济组织的村民，或者是城镇居民，不做无效处理。农村房屋买卖合同无效的后果，双方互相返还。因双方当事人对合同无效均存在过错，故出卖方主张的房屋或宅基地使用费通常不会被支持，房款返还时是否支持利息，司法实践中通常从公平原则出发，认定房款利息及房屋升值导致买方的经济损失是否亦由出卖方补偿。综上所述，城镇居民购买宅基地所建房屋，即使经过十余年，亦因违反国家政策的刚性规定，可能产生合同无效、腾退房屋的风险。时间久远并非其合同效力必然成就因素。故买方在购买房屋前，不仅要看对方的私有房产所有证，还要审查土地使用权证，以明确是否属于宅基地上建房性质。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》 第二百六十五条集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏。农村集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。第五百零五条，当事人超越经营范围订立的合同的效力，不得仅以超越经营范围确认合同无效。 第五百零六条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身损害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 第五百零七条合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。 |
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