| 问题 | 买楼房需要注意什么？ |
| 释义 | 1、有些特殊性质的房屋在法律规定的范围内才可以交易买卖，这种类型的房屋跟普通的商品房存在很大的区别，在购买二手房的时候可能会遇到一些学校的集资房、医院分的单位房以及单位分的福利用房等等类似的都属于特殊性质的房子。 这些房子的原房主一般都是以低价购买的房，但是这类房屋的房主只有房屋的使用权，其土地的使用权还是属于单位或者说是国家的。 2、产权不完整的房屋千万别买，开发商没有五证就看不到房屋的性质，也就意味着开发商很有可能没有建造商品房的资质，更没有出售商品房的资格，这样的房子很难有保障，有的开发商有意混淆房屋性质，不仅使用年限短，商用水电费用高，需支付的契税也较高。 3、政策性房屋规定年限内不能购买，我们通常所说的经济适用房指的是一类经济适用房，这种类型的经济适用房必须要在契税的票据填发日期或不动产证登记日期满5年以后，才能够正式的上市交易。 一、哪些房屋不能办理不动产权证 1．开发商擅自更改规划的房屋 开发商擅自更改规划是指，建成的小区没有按照之前的规划施工，有所改动。举个例子，开发商在整体规划中，小区配套设施有幼儿园、居委会、学校、配电用房等，但在实际开发中，出于费用的考虑，开发商擅自改变规划，幼儿园等都未落实，出现这种情况无法取得“大产证”。开发商不能取得“大产证”，购房者就不能办理“小产证”即不动产权证。 2．房屋未经验收或验收不合格的 房子验收不合格主要包括，房屋质量检验不合格、消防环保部门验收不合格、开发商存在违建行为、开发商资质或五证两书不齐全等。这类房产无法办理不动产权证。 3．开发商将工程抵押给了银行 开发商如果在房产建造过程中出现资金困难的情况，可能会将现有工程抵押给银行进行贷款，以保证工程继续实施，房屋建造完成后如果开发商想出手该房产，一定先到银行处解除抵押。如果购房者买了未解押的房子，就有被银行收回的风险。 4．未满五年的经济适用房 经济适用房是政府出资建设的社会保障性住房，其本质是为了扶持贫困人群，所以按照相关规定，经济适用房要入市满5年之后才能进行交易，在此之前无法办理不动产权证，如果购房者要买这类房产一定确定好其是否已经入市满五年。除此之外，回迁房也需要入市满5年才能交易。 5．集体土地开发的小产权房 小产权房就是指在集体土地上建造的房子，土地没有支付任何费用也没有经过正常渠道出让的房产，由于国家没有为其下发土地使用证，也未进入房管局进行合同备案，这种房产是无法办理不动产权证的。 二、经济适用房转商品房需要什么流程 经济适用房转商品房需经适房转商品房是人们一个认知的误区：很多人错误的理解，能进入市场出售的房屋，都叫做商品房；而经济适用房不能上市交易，不算商品房。如果要买卖经济适用房，就得先把经济适用房的房屋性质变为商品房。 根据七部委联合颁发的《经济适用房管理办法》规定，经适房住户，在取得房屋产权的前五年内，是没有完全的房屋产权的，不能直接上市交易。加上政府优先回购等其它政策，经适房在业主获得房产的前五年，是不能所以售出的，这就是人们通常理解的经适房不能买卖的原因。 经适房要上市交易，《经济适用住房管理办法》第30条做出了规定：购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。 据此规定，取得完全产权之后的经济适用房，就可以进入二手房流通市场，进行买卖交易了。 但是，取得完全产权后的经适房，虽然可以上市交易，其性质仍然属于经济适用房，房屋性质并没有变为商品住宅，这一点，从《不动产权属登记证》中，不动产权性质一栏中可以确认。 |
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