| 问题 | 工程款抵房款有什么风险 |
| 释义 | 工程款抵房款最大风险在于开发商会不会因为资金问题无法完成开发，到时购房者则必然会有经济损失。同时，如果开发商缺钱，通常会将项目、土地抵押用于融资，如果购房者不清楚开发商的融资状况而购买了房子，后期可能会面临不少法律方面的纠纷问题，而且后续办理房产证、土地证等也会受到影响。 一、地产公司融资方式在我国包括哪些 1、自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。： 2、预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3、建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。 二、拿不到房产证该如何办 首先，如果房地产公司经营良好，建议购房者可以聘请专业律师为其出具律师函，函件中可以指明开发商逾期未给购房者办理房产证，已经违背了合同约定，应承担逾期未办理房产证的违约责任，如按照合同约定应予赔偿损失等内容。出具律师函的原因在于此类情况开发商很有可能已经遇到过，类似的情况如若走诉讼程序可能会花较大的时间和*成本。如果房地产公司经营状况不好，公司运营已陷入停顿，甚至濒临破产，则此时律师函的作用已经不大，建议采取诉讼途径维护自身的合法权益。至于赔偿后的房产证办理，还是要事先与开发商协调好，明确办证期限和开发商应负的责任，督促他们尽快备齐手续。在实际生活中，购房者没有按时拿到房产证的原因五花八门。小产权房先天办证条件不足导致无法办理暂且不提，有些号称是大产权的房子也存在一些问题，比如，开发商将房屋“一房二卖”;开发商擅自更改原有规划;开发商与承建商在房屋建设过程中产生分歧甚至法律纠纷;开发商在竣工备案环节不能如期完成;还有可能是购房户自身的原因或者其他历史原因等。 三、没有土地证会存在什么风险 不容易知道在土地使用权上设定抵押权的情况，也就无法及时规避风险。不易发现开发商违规用地的事实。在拆迁补偿时会遭受损失。如果是二手房交易，将会受影响。 购房人没有房产证会存在风险：无法律保护。首先，不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即使签定相关合同，也均为无效合同，不受法律保护。无法获拆迁补偿，在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。无抵押权，无法设定抵押权、典权等他项权利，购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。强拆风险，如果因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。任属于开发商的财产，开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行。无法使用，在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。 房产证指购房者通过交易，取得了房屋的合法权，可以依法对所购房屋行使占有、使用、以及处分权利的证件。土地证也叫做土地使用证，土地使用证是确认土地使用权的法律凭证。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，国家依法实行土地登记的发证制度。依法登记的土地权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 土地证和房产证之间是有明显的区别的，要证明房产的所属权，还得是房产证说了算。所以需要提醒大家的是，有土地证没有房产证的房子是不能进行购买的，因为土地证仅仅只能证明该土地的审批使用年限，而在该土地上建造的房屋的所属权却并不能证明，大家购买的是房产，并不是土地。所以，土地证并不能作为房东拥有房屋权的证明。 当然，土地证和房产证的概念是具有共性的，但是在某种情况下，也具有一定的特殊性。如果是房主所拥有的是国有土地使用证，那么其房屋可以进行买卖、赠与、抵押、出租等；如果是集体土地（或宅基地），那么其房屋就不能抵押，买卖和赠与也需要得到村镇相关部门的同意方可办理。我国的土地权只有两个：一是城镇土地国家，二是乡镇土地村民集体。 |
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