| 问题 | 解除预售合同相关规定及注意事项 |
| 释义 | 预售合同转让必须满足一定条件，包括持有登记备案的预售合同和转让合同、标的物未竣工、转让行为真实有效等。预售合同转让可以撤销，需要双方协商一致解除合同。转让预售商品房的办理手续包括签订转让合同、办理预售转让登记、缴纳印花税等。 法律分析 一、预售合同转让有如下条件 预售合同转让有如下条件： 1.转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。 2.预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的，正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时，预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。 3.预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。 4.预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。 二、预售合同转让是否可以撤销 预售合同转让可以撤销，主要合同双方协商一致就可以解除合同。 《民法典》第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。 当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。 第五百零七条合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。 三、转让预售商品房合同的办理手续 转让预售商品房的合同办理程序如下： 1.转让方与受让方须签订转让合同，合同中应载明转让的预售契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、转让方与受让方的权利和须承担的义务等内容。 2.让双方持预售契约、转让合同及有关证件到销售登记的交易管理部门申办预售转让登记。 3.易管理部门对批准转让的，通知转让双方缴纳印花税。其中两份印花税的正本由转让方与受让人各执一份，副本由开发企业、交易管理部门各执一份。 结语 预售合同转让须满足以下条件：1.持有备案预售合同和转让合同方可转让；2.标的物为未竣工预售商品房；3.预售合同必须合法有效；4.转让需签订转让合同，无需新预售合同。预售合同转让可撤销，双方协商解除合同。转让预售商品房需办理转让合同，包括契约编号、转让原因、金额、面积、权利义务等。交易管理部门批准转让后，双方缴纳印花税，各方保留相关副本。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 |
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