| 问题 | 棚改拆迁只有货币补偿吗? |
| 释义 | 棚改拆迁不仅仅只有有货币补偿。拆迁补偿方式有三种：一种是货币补偿，也就是给钱;另一种是产权调换，即给房子;还有一种就是货币补偿和产权调换相结合，也就是既给钱又给房子。 货币补偿参考周边类似房屋的市场价格，由专业的评估机构按照不同的评估方法对房屋进行评估。评估方法包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等。房地产价格评估机构选用其中一种或者多种方法对被拆迁的房屋的市场价值进行评估。 产权调换最低不能低于1:1。关于1:1怎么评断，最常用的方法就是看面积，如被拆迁房屋的面积为100平，那么安置房的面积不可以低于100平。但面积并非是绝对因素，是否达到1:1还要结合房屋的质量、位置、户型、周边环境等因素综合考量。 产权调换包括两种形式：一种是异地安置，也就是在其他地块上重新建设安置房，将拆除的房子和安置房进行至少等价置换。还有一种是回迁安置，即将房屋拆迁后，在原地建设安置房，待安置房建好后安置被拆迁人。 当不能单单用货币补偿或者产权调换解决问题时，就出现了货币补偿和产权调换相结合的补偿方式。这种方式如何补偿，具体要结合各地的规定。这种补偿方式有一个重要的原则“不能低于原来的生活、居住水平”。因此，被拆迁人可具体结合自身情况进行判断。 以上这三种补偿方式被拆迁人有选择权，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”因此，在拆迁人提供被拆迁人钱或房子或既给钱又给房子的情况下，被拆迁人可以按照自己的意愿选择货币补偿、产权置换或者两者相结合的方式，拆迁人不能指定被拆迁人选择何种补偿方式。 我国法律上是对棚改拆迁的补偿情况有明确的认定，如果对相关情况的认定和处理不清楚的，可以直接向土地管理部门或者拆迁部门咨询办理，如果对相关情况的处理意见存在异议的，或者对棚改政策制订的拆迁标准不正确的，可以诉讼处理。 一、房屋拆迁补偿的方式有哪几种 (一)、货币补偿 货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据： 1、市场评估价。 市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2、商品房交易均价。 商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。 3、重置价。 重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。 (二)、产权置换 产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。 产权置换分为两种形式： 1、异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。 2、回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。 附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。 (三)、结合型补偿 顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。 由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。 |
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