| 问题 | 确定房产买卖合同违约金的计算方法 |
| 释义 | 商品房买卖中的违约金应不超过实际损失的30%；开发商若恶意违约或实施欺诈行为，购房者可要求不超过已付购房款一倍的违约金；对于违约金过高的请求减少，应按合同约定或实际损失的30%为限进行调整；购房者在特定情况下可获双倍赔偿，如出卖人未告知抵押、虚假预售许可证等。 法律分析 1、商品房买卖中的违约金该如何确定? 按照《民法典》规定，“当事人可以约定一方违约时，应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金;也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。一般来说，当事人在确定购房合同违约金时，违约金数额不应过高，通常不得超过实际损失的百分之三十。 2、开发商若恶意违约或实施欺诈行为致使合同无效的话，违约金该如何确定? 如果开发商恶意违约或者实施欺诈行为，除了返还购房者已付房款及利息，并赔偿损失外，还应支持购房者不超过已付购房款一倍的违约金要求，即只要购房者要求的违约金没有超过100%，购房者要求多少就支持多少。 3、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应如何处理? 通常来说，如果合同中对此情况有约定的，那就按照合同的约定来处理。如果合同没有约定的，只要当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按照是否超过实际损失的30%为限进行适当调整。 4、购房者在哪些情况下可获双倍赔偿? 按照规定，若出现以下情形，导致合同目的不能实现或导致合同无效，又或者合同被撤销、解除的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人，便将该房屋抵押给第三人或出卖给第三人; (2)出卖人故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; (3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实; (4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; (5)房屋面积误差比绝对值超3%，买受人可请求解除合同、返还已付购房款及利息;买受人同意继续履行合同，且房屋面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定价格补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 结语 违约金的确定应遵循《民法典》规定，不应超过实际损失的30%。对于开发商恶意违约或实施欺诈行为，购房者可要求违约金不超过已付购房款一倍。当事人若认为约定的违约金过高，可根据实际损失的30%进行适当调整。购房者在合同无效的情况下，若出现特定情形，可获双倍赔偿，如出卖人未告知抵押、虚假预售许可证等。根据具体情况，合同约定或实际损失可决定违约金的处理方式。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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