| 问题 | 购房合同可以转让算二手吗 |
| 释义 | 签完购房合同后可以转让。 购房协议是根据法律、法规之规定,购房人和房地产开发企业,在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。购房协议的转让实质就是因为房屋产权证尚未办理，但是购房人又想将房屋出售，这种交易实质属于二手房交易，但是因为没有不动产权证，不能及时前往房屋登记机关办理过户登记，所以存在一定法律风险，交易时要注意以下几点： 1、弄清楚购房协议中的当事人的情况，还应当前往房地产开发企业和房屋登记中心查询核对信息是否有误，防止作假。 2、因为房屋尚未取得不动产证，买卖双方只是私下签订一个房屋买卖合同，所以，一定要预留部分尾款待房屋过户后再行支付。 3、明确房屋交付的时间，虽然房屋没有不动产证，但是买方可以及时入住占有，防止卖方反悔。 一、网签备案没有房产证可以买吗 从法律层面上讲，已备案但是尚未办证的房屋是不能买卖的，因为，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，必须经过依法登记，才发生效力。未经依法登记，不发生效力，但法律法规另有规定的除外。由于房屋属于不动产，且不具有法律法规规定的除外情节，所以，必须经过依法登记，也就是办证后，所有权才是自己的。但实际上，这种没办证的房屋买卖也是有的，只是对买方来说，风险更大一些，而作为卖方，风险相对小很多。 根据现行的限购政策要求，已经不允许房屋备案机关进行商品房合同购房人名字的变更，也就是说无法通过开发商将合同购房人的名字直接变更为买房人。因此，此时卖房只能作为二手房进行交易。 为了保证不出意外，避免日后陷入法律纠纷，应做好以下几件事： 首先，应持商品房销售合同到不动产登记机关办理房屋预告登记，以声明自己对房屋的所有权。这样做的目的是为了防止开发商一房两卖，或者因开发商与建筑商、材料供应商之间的经济纠纷导致房屋被法院查封。 其次，如果是按揭购房，没办证转贷可能不行，只能要求买方付全款。 第三，签订合同时要就预告登记、交房、办证事项进行约定。 其中最重要的是办理房屋预告登记手续，否则一旦房屋被意外查封或开发商一房两卖，麻烦可就大了。 二、办不动产登记有房产证没有土地证需要什么手续 对于大部分市民而言，实施不动产登记影响最大的是房屋交易。实施不动产登记后，“房产证”与“土地证”合一，让一些买了房却没有拿到土地证的业主有些着急：没有土地证的房子还能卖出去吗？有房产证，没有土地证，该如何办理不动产证？不动产登记中心相关负责人介绍，市民有房产证、没有土地证，分以下几种情况： 1、房改房、集资建房、经济适用房由单位提供资料统一办理 工作人员介绍，这种情况大部分属于企事业单位在为职工办理房改房、集资建房、经济适用房时仅办理了房产证，未办理土地证，市民如属于这种情况，应马上联系房改房、集资建房、经济适用房所占土地的单位，由单位提供如下资料统一办理不动产登记： 1)申请书(由不动产登记中心提供) 2)房改房、经济适用房、集资建房批复或通知 3)土地证原件及档案(单位的土地总证) 4)地籍调查表及土地总证测量图(土地证为手工版的老证需提供) 5)房产证原件(个人) 6)身份证明(包括产权人和受委托人、单位法人) 7)购房花名册(由单位提供) 8)分栋测量图、房产总证或测量报告 9)株洲市房产分户测量调查表和房屋分层分户平面图 10)购房协议 11)其他资料(如属于改制企业则提供相关文件等) 2、商品房有房产证、无土地证由开发商与业主共同提供资料 这种情况大部分属于开发商先为业主办理了房产证、但未办理土地证，需要开发商到国土部门申请出让地竣工验收合格后会同业主提供如下资料，到不动产登记中心申请不动产登记： 1)申请书(由不动产登记中心提供) 2)身份证明(包括产权人和受委托人、开发公司) 3)委托书 4)土地竣工验收表、土地竣工测量图 5)购房花名册(由开发商提供) 6)土地总证原件及档案复印件 7)房产分户测量调查表和房屋分层分户平面图 8)土地分栋测量图、房产总证或房屋测量报告 9)房产证分户原件 10)购房合同、契税发票 工作人员建议，遇到这种情况，市民在办理不动产登记时最好首先到国土局档案馆查询一下房屋所占土地的情况，具体原因是我市有个别小区在以前办理土地分户证时，已收回了单位或开发商的土地总证，如果属于这种情况，市民查询后则不需要提供土地总证原件。 3、个人自建房根据现场具体情况确定 工作人员介绍，如果属于个人自建的私房申请办理不动产登记，市民需要带上建房时国土、规划的批准手续，到不动产登记中心预约测量现场踏勘，不动产统一登记中心将根据现场踏勘的具体情况，确定能否办理不动产登记。 【本文关联的相关法律依据】 《房屋买卖合同司法解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 |
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