| 问题 | 购房合同和购房协议都有法律效力吗 |
| 释义 | 购房协议书是有法律效力的。双方私下所签订的二手房协议如果是真实的，那么就是合法的有效的。但是不动产要以过户登记为所有权转移的生效要件，所以虽然合同是有效地，但是没有过户，意味着房产所有权仍然在原所有人的名下。如果将来对方不愿过户房产，只能依据买卖合同要求对方支付违约金。 一、离婚办房产证需不需要离婚协议 离婚办房产证不需要离婚协议。因为办理房产证是根据购房合同上名字办理，如果购房合同上是一人的名字就办理一人，如果购房合同上是两人，房产证上名字就是办理两人。但是房产证如果是一人的名字，变卖过户就需要离婚证，或者单身证明。如果房产证是两人名字，过户就需要两人一同去过户。 申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料： （一）登记申请书； （二）申请人身份证明； （三）房屋所有权证书或者房地产权证书； （四）证明房屋所有权发生转移的材料； （五）其他必要材料。 二、房产过户流程 1、签订房屋买卖合同 签订房屋买卖合同是房屋交易的第一步，也是完成房屋过户手续的重要一步。如果是二手房交易的话，除了签订房屋买卖合同，还需拥有房屋的不动产证和土地使用证才能进行交易和过户手续。 房屋买卖合同中要注明的基本信息有：双方当事人的姓名或名称住所，房地产权属证书名称和编号，房地产坐落位置、面积和四面界限，土地宗地号（土地规划局批准的每宗土地使用权证的编号），土地使用权取得的方式及年限，房地产的用途或使用性质，成交的价格及支付方式，房地产交付使用的时间，违约责任，双方约定的其他事项。 2、提出过户申请 房屋交易双方在签订购房合同之后，要尽快到房地产管理部门进行过户申请。 大家都知道过户这件事宜早不宜迟，政策的变化及资金的安全都在与时间做斗争，所以一般情况下要在自签订买卖合同起30日内共同提出申请，需要携带的证明有：当事人的合法身份和收入证明、转让合同等。 3、房地产管理部门对房屋进行测绘和评估 房屋交易双方提出的房地产过户申请在房地产管理部门的审核下，会在15日内作出是否受理申请的回复。如果通过了审核的话，便会有专业的人员根据需要对房屋进行测绘取证和房屋评估。这些勘察测绘和评估的结果会记录在案，以方便房屋登记备案，为房屋以后进行后续交易提供数据支持，也方便对房屋信息进行溯源追踪。 4、缴纳税费 房屋交易无论是新房还是二手房，除了缴纳基本的房款之外，还要缴纳一定的税费，这是拿到不动产权证的前提。对于过户来说，也是必不可少的步骤。 期房交易要缴纳契税和住房维修基金费用，二手房交易要缴纳契税，房屋非满五唯一的还要缴纳增值税和个人所得税。具体收费细则可以咨询房地产管理部门。 5、核发过户单，领取不动产权证 房产过户本质上是房屋所有权的转移，所以最终要以拿到房屋的不动产证为目的。当以上一切手续办完之后，房地产管理部门就可以核发过户单了，购房者也可以等待领取不动产权证了。 领取不动产证需要携带的资料有：过户手续、买卖合同（原件）、双方当事人身份证原件及复印件、房屋拥有权登记申请书（收件窗口领取）。 三、房屋买卖协议 房屋买卖协议应具备以下条件： 1、订约主体应为双方或多方当事人； 2、具备法律规定的要约与承诺这两个阶段或过程； 3、对主要条款达成一致的意思表示。 房屋买卖协议是有效的，双方私下签订的二手房协议如果是真实的那么是合法有效的。但是不动产要以过户登记为所有权转移的生效要件，因此虽然合同有效，但未过户，意味着房产所有权仍在原所有人名下。 【本文关联的相关法律依据】 《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)： (1)以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的; (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (3)依法收回土地使用权的; (4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的; (5)权属有争议的; (6)未依法登记领取权属证书的; (7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 |
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