| 问题 | 还在还贷款的房子可以过户吗 |
| 释义 | 未还清房贷的房子还处于抵押状态，是不能上市交易的，但是可以通过一些方法来办理过户：1.用户可以通过转按揭的方法变更借款人，让房屋的购买人继续偿还借款；2.用买方的首付款还清剩余贷款，从而撤销房屋抵押登记进行交易；3.利用银行贷款来缴清剩余贷款，卖家可以考虑用其名下的抵押物（如其他房产），以结清房贷。 一、按揭房买卖有什么限制 贷款所购房屋转让时，受多种合同关系约束，存在多个房地产权利人： (一)抵押房屋的转让。 采取所购房屋抵押担保方式办理的个人住房贷款，贷款银行作为抵押权人，对卖房人的房屋享有抵押权，未经贷款银行同意，卖房人不能办理房屋买卖过户手续。而贷款未还清前，银行无法同意卖房人办理解押手续，这样，房屋买卖双方和贷款银行就陷入一个交易死循环。 (二)第三方保证、质押、其它房屋抵押对房屋转让的影响。 借款人采用第三方保证、质押、其它房屋抵押的，贷款所购房屋转让时也应先征得贷款银行书面同意，并与银行、购房人协商好购房资金归还银行贷款的结算方式，避免因未经银行同意转让贷款所购房屋，或转让房屋所得价款未及时偿还银行贷款而被银行罚息，甚至收取违约金。 (三)无论何种情况，房屋转让前，都应及时办理各类合同的变更手续，房屋转让后，应及时办理贷款提前还款和房屋过户手续，以及《借款合同》和相关担保合同的终止手续。 (四)目前房屋转让基本上通过中介机构进行，大的房屋交易市场往往与银行有二手房贷款合作关系，因此，房屋转让人通过大的交易市场转让房屋容易与银行沟通信息，简化手续。 二、什么是房转按揭 二手房转按揭，指的是对仍处在按揭中的房产进行再次买卖，该房产的买方仍需要通过向银行贷款的方式，来偿还该房产尚未清偿的按揭房款的一种按揭贷款方式。 举个例子来更加形象的说明：甲拥有一套闲置的房子，但是还处于银行按揭未还清的状态。乙向甲购买该房，并达成一致。但乙在购买该房后仍需通过贷款来返还房款，这时候就需要通过转按揭的方式将甲所贷款的款项移到乙的身上。 二手房转按揭包括同行转按揭和跨行转按揭。还是用上面的例子，如果甲与乙所用的银行属于同银行，那么这种模式就叫在同行转按揭；反过来，如果不是属于同银行，则是跨行转按揭。 三、转让未还清贷款房产的具体操作： 1、怎么转让有贷款的房子：转按揭 最简单直接的一种方法，在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。 但北京等一些城市已经在07年底暂停了二手房交易中的转按揭业务。根据了解，这次叫停转按揭的主要目的是在控制银行潜在风险、挤出房地产和股市泡沫成分。但根据业内专家分析得出的结论，转按揭业务应该不会被永远性叫停。所以，大家在考虑卖出未还清贷款的房产之前先去当地银行碰碰运气。 2、怎么转让有贷款的房子：用买方的首付款缴清剩余贷款 这是当下二手房交易中最多应用的模式。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总销售额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。 3、怎么转让有贷款的房子：利用银行贷款来缴清剩余贷款 如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产，可以采取这种方式。但前提是房主有银行认可的抵押物(如其他房产)用来申请贷款。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款，促销售易的成功。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条 下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 |
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