| 问题 | 国有土地使用权应如何转让？ |
| 释义 | （一）出让或承租国有土地使用权首次转让，必须符合法律规定和出让、租赁合同约定的条件； （二）土地使用权交易要在有形土地市场公开进行，并依法办理土地登记； （三）受让人和承租方未付清全部出让金、租金的，不得为其发放土地使用证，未达到法律规定和合同约定投资开发条件的，土地使用权不得转让； （四）土地使用权抵押应当依法办理抵押登记； （五）划拨用地建房后出租的，租金中所含土地收益应上缴国家； （六）国有土地使用权转让，转让双方应如实申报成交价格。 一、相关的法律法规 第九条国有土地使用权出让可以采取招标、拍卖、挂牌和协议方式。出让国有土地使用权，有下列情形之一的，应当采取招标、拍卖或者挂牌方式： (一)作为商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地的； (二)前项规定用途以外的土地，同一宗地有两个以上意向用地者的 (三)因抵押权实现处置国有划拨土地的 (四)人民法院依法裁定处置国有划拨土地的 (五)法律、法规规定的其他情形。 第十条招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权，市、县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门应当根据出让方案，编制招标、拍卖、挂牌文件，并提前二十日发布公告，公布地块基本情况、投标或者竞买时间、地点等有关事项。 第十一条招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权，市、县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果拟定标底或者底价，报同级人民政府审核确定。招标标底和拍卖、挂牌底价应当保密。 第十二条采取招标、拍卖方式出让国有土地使用权的，符合条件的投标人或者竞买人不得少于三人；采取挂牌方式出让国有土地使用权的，挂牌时间不得少于十个工作日。招标、拍卖、挂牌的具体程序按照有关规定执行。 第十三条除本条例第九条第二款规定的情形外，符合条件的意向用地者只有一人时，可以采取协议方式出让国有土地使用权。采用协议方式出让国有土地使用权的，市、县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门应当委托具有相应资质的土地评估机构进行地价评估，并根据地价评估结果拟定协议价格，报同级人民政府审核确定。拟定和审核确定协议出让价格实行集体会审制度。土地使用权出让协议结果应当向社会公布。 第十四条协议出让价不得低于协议出让最低价。协议出让最低价由市、县(市)、上街区人民政府参照基准地价、标定地价和宗地评估地价事先确定。 第十五条国有土地使用权出让由市、县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地使用权出让合同。签订国有土地使用权出让合同，应当使用国家规定的统一合同文本。 第十六条国有土地使用权出让合同签订后，受让方应当在六十日内按合同约定的方式支付全部土地使用权出让金，出让方应按合同约定的期限交付土地。出让成片开发用地，可以采取一次出让、分期付款、分期提供土地的方式。具体办法由市人民政府另行制定。 第十七条国有土地使用权出让合同签订后，受让方应当向城市规划部门申请领取建设用地规划许可证。受让方按出让合同约定支付土地使用权出让金后，应当向市、县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门申请办理国有土地使用权登记手续。市、县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门应当在收到申请之日起三十日内为其办理土地使用权登记手续，并颁发土地使用证。 第十八条受让方应当按照国有土地使用权出让合同的约定和城市规划要求开发、利用土地。受让方需要改变国有土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当经市、县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门同意，并报同级人民政府批准。在城市规划区内改变土地用途的，在报批前应当经市、县(市)、上街区城市规划部门审查同意。[经批准改变土地用途的，应当重新签订国有土地使用权出让合同。 第十九条转让以出让方式取得的国有土地使用权，应当符合法律、法规规定和合同约定的转让条件。不符合转让条件的，土地行政主管部门不得办理土地变更登记手续。 二、土地出让的条件 （一）、以出让方式取得的土地使用权 房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。 要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让； 要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。 这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。 （二）、以划拨方式取得的土地使用权 应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定，其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。 对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。 对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。 1、经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行，因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。 2、私有住宅转让后仍用于居住的； 3、按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的； 4、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让； 5、转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的； 6、根据城市规划，土地使用权不宜出让的； 7、县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。 |
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