| 问题 | 民法典土地与房产是否可以分开抵押 |
| 释义 | 民法典规定，房屋和土地不能分开抵押，抵押房屋就要一并抵押土地，抵押土地就要一并抵押房屋。土地作为担保合同的标的物需满足法律要求，必须已登记发证且权利明确，不得有争议或被查封。特殊性质的土地如耕地、宅基地等集体所有的土地使用权通常不能抵押。其他不得抵押的财产包括公益设施、所有权不明或有争议的财产等。担保合同必须符合法律规定，否则无效。 法律分析 一、民法典土地与房产是否可以分开抵押 房屋和土地不能分开抵押的，抵押房屋的，房屋所在土地一并抵押，抵押土地的，土地上房屋一并抵押。 《中华人民共和国民法典》 第三百九十七条【建筑物与建设用地使用权同时抵押规则】以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 二、土地做担保合同的标的物违法吗 土地通常是以抵押作为担保的方式，对土地进行抵押是权利的抵押而不是土地本身，土地权利人在法律许可的范围内不移转土地占有而将土地作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿。 需注意，进行的抵押土地权利必须已经登记发证，债务人或第三人对抵押的土地必须享有权利。另外，权利不明或者有争议的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。 因此，并非只有是土地就能作为担保合同的标的物，像土地的所有权，特殊性质的土地就连土地使用权也不能进行抵押。具体来说下列的财产不能作为担保合同的标的物，如进行抵押所签订的担保合同是无效的： (一)土地所有权; (二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外; (三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施; (四)所有权、使用权不明或者有争议的财产; (五)依法被查封、扣押、监管的财产; (六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 结语 根据《中华人民共和国民法典》第三百九十七条的规定，房屋和土地在抵押时不能分开抵押，抵押房屋的同时也要抵押所在土地，抵押土地的同时也要抵押土地上的房屋。未按规定一并抵押的财产视为一并抵押。对于土地作为担保合同的标的物，需要满足土地权利已经登记发证，并且债务人或第三人必须享有权利。特殊性质的土地以及土地使用权不得进行抵押。此外，一些特定财产也不能作为担保合同的标的物。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。 |
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