| 问题 | 商品房包销的运作流程及风险分析 |
| 释义 | 商品房包销是开发商与包销商合作的一种销售方式，包销商以开发商的名义销售房屋，并在包销期满后按约定价格购买未售出的房屋。这种合作具有特殊性，包销商承担销售和差价风险，而开发商失去自行销售权。包销期限内，包销商享有销售权和差价利益，但也面临风险，若未售出则需购买剩余房屋。包销合同有时间限制，包销商需在期限内完成销售，否则承担风险。 法律分析 1、商品房包销是开发商与包销人之间订立商品房包销合同，约定开发商以包销基价，将自己开发且已经建成并符合销售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销商以开发商的名义进行销售，在包销期满后，包销商对未销售的房屋按照合同约定的包销价格购买的一种法律行为。 2、房地产包销是一种重要的销售途径和渠道，因此在实践中，被广泛采用。商品房的包销具有以下特征: (1)商品房包销是一种特殊的由包销商和开发商合作进行的承包销售商品房的行为。由于不动产的销售有主体条件限制，只有开发商才有权预售或出售所建的商品房。所以，包销商必须以开发商的名义或者同时以自己作为包销商的名义进行包销行为 (2)在包销期限内，包销商根据包销合同对商品房享有销售权、卖价权和获取包销基价与销售价之间差价的权利。在包销期限内，开发商将自己一定数量的商品房的预售权或出售权转让给包销商专营，取定的包销价，把销售价与包销价的差价利益的风险同时转移给包销商，而开发商则丧失了自行销售房屋的权利。 (3)包销商的包销行为具有一定的风险性。在包销期限届满，包销商如未将包销的商品房全部售出，则应该按合同的约定承购剩余的商品房，付清全部包销款。对于这部分剩余的包销商品房，包销商和开发商之间则由原来的包销关系转为实际上的房屋买卖关系。 (4)开发商与包销商之间的包销合同是有时间限制的，称为包销期，包销商必须在包销期内将房屋销售完，否则就要承担一定的包销风险。 结语 商品房包销是一种特殊的合作模式，通过包销商以开发商的名义销售商品房，从而实现销售目标。在包销期满后，包销商需按合同约定购买未销售的房屋。这种方式具有风险，包销商需在规定时间内完成销售任务，否则将承担包销风险。房地产包销作为重要的销售途径和渠道，被广泛采用。它为开发商提供了销售和风险转移的机会，同时也为包销商提供了销售权和差价利益的机会。 法律依据 《房屋登记办法》 第三十三条 申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料： (一)登记申请书; (二)申请人身份证明; (三)房屋所有权证书或者房地产权证书; (四)证明房屋所有权发生转移的材料; (五)其他必要材料。 前款第(四)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。 |
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