| 问题 | 应对售房广告纠纷的方法 |
| 释义 | 买受人可要求开发商承担违约责任，开发商未按约定交付房屋构成违约，买受人可要求退还部分购房款。买受人以欺诈为由撤销合同并赔偿损失，广告和宣传资料不超出法律规定限度不视为欺诈。销售广告和宣传资料符合要约要件，则视为要约。要件包括内容在规划范围内、针对房屋及相关设施、具体确定说明和允诺、对合同订立和房屋价格有重大影响。 法律分析 1、买受人可以要求开发商承担违约责任。如前所述，如果销售广告和宣传资料的内容明确、具体，可以履行，那么可以认定为要约，则应为合同内容。如果在交房时开发商未按照约定交付房屋，那么开发商便构成违约，买受人可以要求开发商承担相应的违约责任。但是因为合同中一般没有约定此种情况的违约责任承担方式，此时，买受人可以主张开发商退还部分购房款作为承担违约责任的方式。 2、买受人以欺诈为由主张撤销合同，赔偿损失。在实践中，遇到部分买受人认为开发商构成欺诈，撤销合同，赔偿损失。对于一般销售广告和宣传资料中所述内容不超出法律规定的限度，司法实践中，不宜认定为欺诈。 出卖人在商品房销售广告和宣传资料上的承诺，原则上属于要约邀请，但当其符合要约规定时，则视为要约。在司法实践中，销售广告和宣传资料符合以下四个要件，则认定为要约： (1)销售广告和宣传资料涉及的内容在商品房开发规划范围内; (2)销售广告和宣传资料内容是针对房屋及相关设施的; (3)所作的说明和允诺具体确定; (4)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。 拓展延伸 解决售房广告纠纷的有效策略 解决售房广告纠纷的有效策略可以分为以下几个方面。首先，要全面了解相关法律法规，包括房地产广告管理规定、消费者权益保护法等，确保自己具备法律知识和意识。其次，建议在签订合同前仔细审查广告宣传内容，确保其真实、合法、准确，避免虚假宣传引发纠纷。同时，与买方保持良好沟通，及时解答疑问，避免信息不对称导致误解和纠纷。如果纠纷发生，及时寻求专业法律援助，比如请律师提供法律意见，协商解决或通过仲裁、诉讼等途径维护自己的权益。最后，要加强自身的风险防范意识，遵守合同约定，保留相关证据，以备日后维权使用。综上所述，通过全面了解法律法规、审慎宣传、良好沟通、法律援助和风险防范等策略，可以有效解决售房广告纠纷，维护自身权益。 结语 在购房过程中，如果开发商未按约定交付房屋，买受人有权要求开发商承担违约责任。然而，一般合同中未约定此种情况的违约责任承担方式。此时，买受人可以主张开发商退还部分购房款作为违约责任的方式。此外，对于销售广告和宣传资料中的内容，如果不超出法律规定的限度，一般不宜认定为欺诈。解决售房广告纠纷的有效策略包括全面了解相关法律法规、审慎宣传、良好沟通、法律援助和风险防范等。通过这些策略，可以维护买受人的权益，解决纠纷。 法律依据 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 |
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