问题 | 房贷无法偿还,是否可以取消购房合同? |
释义 | 购房者未能获得银行贷款时解除合同的主旨是:根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,若是开发商原因导致购房者无法获得贷款,购房者可解除合同且不承担责任;若是购房者原因导致贷款失败,法院一般不支持解除合同,购房者需与开发商重新协商或直接交清房款;若是因国家政策或银行规定导致贷款无法订立,购房者有权解除合同且无需承担违约责任。 法律分析 购房者未能获得银行贷款时能否解除合同,具体的还要取决于贷款失败的责任在谁,按照《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》: (一)如因开发商原因致使买房人未能获得贷款的,例如项目手续不齐全、存在违规开发等不符合银行发放贷款的标准,导致购房者不能办理按揭而又无能力继续履行合同的,购房者可以解除合同而不用承担任何责任,甚至还可以要求开发商承担责任。 (二)如因买房人的原因,例如买房人没有积极办理贷款,或者没有向银行提供相应的资信证明,或购房者提供的资料不齐备,或购房者缺乏还款能力,银行审查认为购房者不符合贷款条件,不予发放贷款,导致贷款合同不能订立,如果购房者要求解除已订立的购房合同,则法院一般不予支持。如果产生这样的情况,购房者就应该与开发商重新协商交款事宜,或者直接向开发商交清房款。不能缴纳房款的,开发商可以依据合同约定,收取购房者的违约责任。 (三)如果是因国家贷款政策调整、房地产市场调控、银行贷款规模限制等相关事由,致使买房人未能获得银行贷款的,即未能订立贷款合同不可归责于买房人和开发商任何一方,买房人有权解除合同,并且无需承担违约责任。例如银行原要求首付款需达到购房总价的20%即可批准贷款,而当买房人按此要求申请贷款后,银行将首付款标准提高为购房总价的30%。 拓展延伸 购房贷款逾期,如何处理购房合同? 购房贷款逾期后,处理购房合同的方式取决于具体情况。一种常见的方式是与贷款机构协商,尝试重新安排还款计划或延期付款。另一种选择是寻求法律援助,以确定是否存在合同违约,并了解相关法律规定。在某些情况下,购房合同可能会被解除或终止,但这需要根据当地法律和合同条款进行评估。建议您咨询专业律师,他们可以根据具体情况提供个性化的法律建议和解决方案,以保护您的权益并寻求最佳解决途径。 结语 购房者未能获得银行贷款时能否解除合同,取决于责任归属。根据相关法律解释,若由于开发商原因导致购房者无法获得贷款,购房者可解除合同且无需承担责任,甚至可要求开发商承担责任。若由购房者原因导致贷款无法订立,法院一般不支持解除合同。若因国家政策、市场调控等原因导致无法获得贷款,购房者有权解除合同且无需承担违约责任。处理逾期购房贷款需具体情况而定,建议咨询专业律师以获得个性化法律建议和解决方案。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释:第十四条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任: (一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释:第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理不动产登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 商品房销售管理办法:第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 |
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