| 释义 |
法律主观：
现在很多人都会关心小产房权的问题，因为他出于一个很尴尬的问题，他没有真正的产权，一般情况下，没有特殊情况，但是一但出现一些房屋转让买卖等类似问题，那肯定是纠纷不断，那么我们法院会受理小产权房纠纷吗？今天我们就以购房指南为例来给大家讲一讲：案例：小产权房两次转卖产权归谁？安某与王某系夫妻关系，二人于2001年12月5日，以4万元的价格购买了一套房屋，该房屋土地系集体土地，安某与王某非该集体组织成员。该房屋购买后一直由夫妻俩的儿子小林居住使用。2011年4月1日，小林经中间人崔某介绍与唐某签订《房产买卖合同》。唐某以22万元全款购买该房屋，并于2011年4月搬入该房屋居住。后夫妻俩以对儿子小林将房屋卖给唐某不知情诉至法院要求确认房屋买卖合同无效。该案的一、二审法院均以小林对房屋没有合法处分权，唐某不属于董家疃村集体组织成员购买农村集体土地之上的房屋违反法律规定为由确认了双方之间房屋买卖协议无效。后安某与王某又起诉本案要求确认房屋所有权归其所有，并要求唐某返还房屋。对于这个判决，我们可以通过以下几个方面来看：1、集体建设用地上建造的房屋如果销售给城镇居民，则房屋占用范围内的集体建设用地使用权也一并转让给了城镇居民。虽然房屋所有权人对自己的房屋拥有完全产权，但是出卖房屋就变相处分了集体建设用地使用权。2、农村宅基地具有较强的福利和保障性质，本集体组织成员无偿取得的，取得宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制。因此其他集体经济组织成员购买农村宅基地和房屋的合同无效。回到刚才的案例当中，案件当中的房产买卖有效吗？本案诉争房屋系在集体土地上建造的房屋，安某与王某非该集体经济组织成员，其虽出资从村委购买诉争房屋，但因该房屋买卖合同违反法律和国家政策规定而无效。唐某虽从合法占有人小林处购买诉争房屋，但因唐某也非该集体经济组织成员，其与小林之间的房屋买卖合同也无效。在安某、王某及唐某均不是诉争房屋所有人的情况下，唐某合法占有使用该诉争房屋，安某、王某无权要求唐某返还诉争房屋。安某、王某购买诉争房屋后将该房屋的使用权让渡给其儿子小林，二人可向其儿子主张权利。在小林向唐某主张返还诉争房屋时，唐某可同时要求小林返还购房款及赔偿相应损失。我们可以看出，房屋的产权是非常重要，你就是买小产权房首先也要弄清楚房屋所属人，谁有权真正对这个进行买卖或者其他，就像出去买东西一样，你要找到真正老板，你买的东西才是合法有效的。
法律客观：
《中华人民共和国土地管理法》第五条规定， 农村宅基地 属集体所有，村民对 宅基地 只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理 土地使用证 、 房产证 、 契税 证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。
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