| 问题 | 如何应对房子被开发商抵押的问题及预防措施 |
| 释义 | 购房者应了解在建房抵押的规定，避免风险。购房者可以查询房管部门登记信息，注意资金监管，及时网签备案。如果房屋遭抵押，购房者可起诉开发商并要求赔偿。为规范购房法律关系，购房合同应增加相关条款，禁止开发商抵押在建项目，购房者有权要求提供土地使用证以及退房和赔偿。购房前的防范措施能减少后期麻烦。 法律分析 子被开发商抵押了该如何解决和避免 一、往外卖的房子还能进行抵押吗？ 《民法典》第三百九十五条第五款规定“正在建造的建筑物、船舶、航空器”是可以进行抵押的。商品房在建设过程中，在地上主体起来后，的确可以向银行等进行抵押，而且这种抵押的房子继续销售也是允许的。由于在建工程进行了抵押，所以在销售时销售资金要进行监管，定向用于归还抵押贷款，以此来规避其中的风险。在销售过程中，这部分房子的售房款应该放入相关部门的监管账户，防止被开发商挪作他用。而如果没有进行监管，则可能给购房者带来风险。 二、所购的房屋遭到抵押了该怎么办? 如果贷款抵押合同先于商品房买卖合同签订，并办理了抵押登记的，在必要的情况下，购房者可向法院起诉，追究开发商的相关责任，还可要求开发商支付未按时办理备案的违约金。 三、如何避免风险? 1、在购房过程中要想避免这种风险，可以到房管部门进行查询，因为在建工程要办理抵押，需要到房管部门进行登记。同时，如果是买了在建的抵押了的房子，要注意资金监管的事情。 2、购房者在购房过程中，除了查询，还要注意及时网签并备案。如果是房子出现了除在建工程之外的抵押或者是查封，系统里都有记录，是网签不了的，购房者可以及时发现并避免损失。 3、实践中，许多开发商转让已经抵押的房地产时未经抵押权人书面同意，在办理《房屋所有权证》时，房地产管理部门发现《国有土地使用证》上已有抵押记载，造成办理产权过户出现障碍，购房者无法顺利拿到《房屋所有权证》。 因此，为了规范购房法律关系，减少甚至杜绝纠纷，从保护购房者利益的角度出发，较好的办法是在《商品房买卖合同》补充协议中增加如下条款： ①出卖人保证不得以任何形式将该商品房所属的在建项目及其所处位置的土地使用权进行抵押，否则，买售人有权无条件退房并要求出卖人承担赔偿责任。 ②买受人有权在取得《房屋所有权证》之前的任何时间，要求出卖人提供《国有土地使用证》，以便及时了解该项目的抵押情况。 在买房前，与其事后维权，不如在事前就防范、避免这种风险的发生，以减少后期的各种可能产生的麻烦。 结语 购房者在面临开发商抵押房屋的情况下，需要采取一些措施来解决和避免风险。首先，购房者可以查询房管部门，了解在建工程是否进行了抵押登记。同时，在购房过程中要及时网签并备案，以确保房屋没有其他抵押或查封记录。此外，购房者可以在《商品房买卖合同》补充协议中增加相关条款，要求开发商不得以任何形式抵押该房屋所属的在建项目，并要求提供《国有土地使用证》以及及时了解抵押情况。通过提前防范和避免风险，购房者可以减少后期可能出现的麻烦，并保护自己的利益。 法律依据 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。 |
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