| 问题 | 涉外房地产转让的几大形式 |
| 释义 | 涉外房地产转让的主要形式有买卖、互易、赠与、继承及其他合法形式转让。 外国人、港澳台同胞购买在中国境内的现房。可以在中国进行也可以在境外进行，在香港进行的可以委托我国司法部委托的可办理内地业务的律师办理，主要是签订买卖合同，办理有关公证，到登记机关登记。 一、公证和过户的区别有哪些 房地产公证和转让的区别： 1、不同的房地产公证只是对房屋买卖合同的公证，转让是指将房地产证的名称改为买受人的名称； 2、效果不同。房地产公证在公证处办理。公证不能产生转让的效果，只能起到证明的作用。房地产转让在房管局办理时，房屋必须转让给买方，所有权真正属于买方； 3、不同范围的公证不是房屋买卖的必要程序，但经过公证处的审查，当事人可以避免很多风险，转让是房屋买卖的必要程序。一般来说，无论销售合同是否经过公证，都会产生相应的法律效力。公证是否由自己决定。但继承财产转让、赠与财产转让、遗产分割财产转让、涉外、港澳台转让财产需要在交易过程中进行公证。 二、公司扣缴义务人涉及的种类 中国税法中涉及的代扣代缴义务人主要有： 1、个人所得税中，个人所得税以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。 2、外商投资企业和外国企业所得税中，外国企业在中国境内未设立机构、场所，而有取得的来源于中国境内的利润、利息、租金、特许权使用费和其他所得，或者虽设立机构、场所，但上述所得与其机构、场所没有实际联系的，都应当缴纳20％的所得税。缴纳的所得税，以实际受益人为纳税义务人，以支付人为扣缴义务人。税款由支付人在每次支付的款额中扣缴。对外国企业在中国境内从事建筑、安装、装配、勘探等工程作业和提供咨询、管理、培训等劳务活动的所得，税务机关可以指定工程价款或者劳务费的支付人为所得税的扣缴义务人。 3、增值税中，境外的单位或个人在境内销售应税劳务而在境内未设有经营机构的，其应纳税款以代理人为扣缴义务人；没有代理人的，以购买者为扣缴义务人。 4．、城市维护建设税中，增值税、消费税、的代扣代缴、代收代缴义务人同时也是城市维护建设税的代扣代缴、代收代缴义务人。 中国税法中涉及的代收代缴义务人主要有： （1）资源税中，收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人。 （2）城市房地产税中，产权所有人、承典人不在当地或产权未确定及租典纠纷未解决者，均由代管人或使用人代为报缴。 （3）印花税中，运费结算付方应缴纳的印花税，应由运费结算收方或其代理方实行代扣汇总缴纳。运费结算凭证由交通运输管理机关或其指定的单位填开或审核的，当地税务机关应委托凭证填开或审核单位，对运费结算双方应缴纳的印花税，实行代扣汇总缴纳。股份制试点企业向社会公开发行的股票，因购买、继承、赠与所书立的股权转让书据，办理股权交割手续的单位负有监督纳税人依法纳税的责任，并代征代缴印花税税款。凡是在上海、深圳证券登记公司集中托管的股票，在办理法人协议转让和个人继承、赠与等非交易转让时，其证券交易印花税统一由上海、深圳证券登记公司代扣代缴。 （4）消费税中，委托加工的应税消费品，由受托方在向委托方交货时代收代缴税款。 三、买卖二手房办理过户手续的注意事项 1、未登记不得对抗第三人 应特别提示买受人，其二手房买卖未经房地产登记机构转移登记，不得对抗第三人。为防止出让人一房多售等非法行为侵害买受人，应及时办理转移登记。 2、登记应提交的材料 以《广东省城镇房地产权登记条例》为例，申请房屋产权转移登记，应当提交以下文件： (1)申请人的身份证明； (2)房地产权属来源证明或者权利证书； (3)房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件； (4)缴纳房地产税的证明。 上述合同一方当事人属于下列情形之一的，合同需公证：A、外国人；B、华侨，包括居住在境外，持有中国护照、无国内身份证明者；C、港澳台地区居民；D、在外国或港澳台地区登记、注册的法人及其他组织。 3、登记的审核时限和权证的领取 应告知当事人：按规定登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将转移事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取《房地产权证书》；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。 领证时权利人(或代理人)需携带身份证件(原件)和已缴手续费、登记费、印花税收据及受理时的收件收据(原件)，仔细核对《房地产权证》及《登记证明》。 4、代办登记 代办二手房买卖转移登记手续，要取得并向房地产登记机构出具当事人的委托书。如果房地产权利人为自然人，按有关规定委托书还需公证。要认真审核上述材料是否齐全、真实，并在买卖合同签署后15日内及时办理。对原件要妥善保管，办理完毕要及时归还当事人，以免丢失承担责任。 |
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