| 问题 | 涉外房地产企业在税收方面存在的主要问题 |
| 释义 | 1、人为拖延纳税现象严重。 2、虚列或高估成本，偷逃企业所得税。 很多外资房地产企业不遵循会计制度确定的原则核算成本及费用，不按项目核算成本，将已完工与未完工的项目成本混在一起，在多个项目、多个年度中按自身的需要任意调节当期经营成本或者通过多预提配套设施费用等方法任意扩大开发成本,从而减少了应纳税所得。 3、在业务往来上做手脚偷逃税款。 有的房地产企业以完工房屋抵顶银行贷款、抵顶应支付的建筑安装工程款、抵顶获取的土地使用权价款，不计销售收入，而直接冲减有关应付款科目，从而达到少缴税款的目的。 4、税务部门监管不到位。 一、企业所得税的征收方式有哪些 1、定额征收，是指税务机关按照一定的标准、程序和办法，直接核定纳税人年度应纳企业所得税额，由纳税人按规定进行申报缴纳的办法。 2、核定应税所得率征收，是指税务机关按照一定的标准、程序和方法，预先核定纳税人的应税所得率，由纳税人根据纳税年度内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法。 实行核定应税所得率征收办法的，应纳所得税额的计算公式如下： 应纳所得税额=应纳税所得额x适用税率 应纳税所得额=收入总额x应税所得率 或=成本费用支出额/（1-应税所得率）x应税所得率 税务部门会给出一份应税所得率表， 比如工业、交通运输业、商业7-20%；建筑业、房地产开发业10-20%；饮食服务业10-25%；娱乐业10-25%；其他行业10-30%。企业经营多业的，无论其经营项目是否单独核算，均由主管税务机关根据其主营项目，核定其适用某一行业的应税所得率。 二、技术合同免税规定 (1)财政部国家税务总局规定：对单位和个人(包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人)从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。 技术转让是指转让者将其拥有的专利和非专利技术的所有权或使用权有偿转让他人的行为。 技术开发是指开发者接受他人委托，就新技术、新产品、新工艺或者新材料及其系统进行研究开发的行为。 技术咨询是指就特定技术项目提供可行性论证、技术预测、专题技术调查、分析评价报告等。 与技术转让、技术开发相关的技术咨询、技术服务业务是指转让方(或受托方)根据技术转让或开发合同的规定，为帮助受让方(或委托方)掌握所转让(或委托开发)的技术，而提供的技术咨询、技术服务业务。且这部分技术咨询、服务的价款与技术转让(或开发)的价款是开在同一张发票上的。 (2)免征营业税的技术转让、开发的营业额的确定方法为： ①以图纸、资料等为载体提供已有技术或开发成果的，其免税营业额为向对方收取的全部价款和价外费用。 ②以样品、样机、设备等货物为载体提供已有技术或开发成果的，其免税营业额不包括货物的价值。对样品、样机、设备等货物，应当按有关规定征收增值税。转让方(或受托方)应分别反映货物的价值与技术转让、开发的价值，如果货物部分价格明显偏低，应按《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第16条的规定，由主管税务机关核定计税价格。 (3)免税的程序如下： ①单位和个人(不包括外资企业、外籍个人)从事技术转让，开发业务申请免征营业税时，须持技术转让、技术开发的书面合同到省级科技主管部门进行认定，并将认定后的合同及有关证明材料文件报主管地方税务局备查。主管地方税务局要不定期地对纳税人申报享受减免税的技术转让、技术开发合同进行检查，对不符合减免税条件的单位和个人要取消税收优惠政策，同时追缴其所减免的税款，并按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处罚。 外国企业和外籍个人从境外向中国境内转让技术需要免征营业税的，需提供技术转让或技术开发书面合同、纳税人或其授权人书面申请以及技术受让方所在地的省级科技主管部门审核意见证明，经省级税务主管机关审核后，上报国家税务总局批准。 ②在科技和税务部门审核批准以前，纳税人应当先按有关规定缴纳营业税，待科技、税务部门审核后，再从以后应纳的营业税款中抵交，如以后一年内未发生应纳营业税的行为，或其应纳税款不足以抵顶免税额的，纳税人可向负责征收的税务机关申请办理退税。 |
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