| 问题 | 怎么计算买房贷款 |
| 释义 | 科学的选择贷款额度、贷款方式、首付比例以及还款方式可以帮助购房者花最少的钱办最正确的事。购房者选择适合自己的贷款能够降低成本，让资金发挥更大的作用。为此，每个购房者都需要根据自己的不同经济状况精打细算，合理安排。 （一）房屋总价不能超过实际偿还能力。贷款买房虽说可以花明天的钱办今天的事，但透支金额必须控制在有效偿付能力之内。普通购房者的购房总价应该不要超过家庭年收入的6倍，每月还款不要超过月收入的60%。对于投资性的购房者，要充分考虑资金成本，因为银行的贷款利率不是一成不变的。 （二）首付款并不是越少越好。购房者首付款不得低于总房价的20%，申请贷款的额度越大，首付款的额度就越小。选择小的首付款，就可以将其他资金用于别的投资。所以如果购房者有多余存款又有其他较好的投资途径就可以选择最少的首付，因为其他投资的回报可能会大于贷款利息。如果没有较好的投资途径，在有多余存款的情况下还是选择多付一些首付款，因为贷款利息比存款利息高得多。 （三）还款期限要适当。借款期越少，每个月的还款额就越少。要根据自己的未来收支情况和自己的人生阶段来选择还款的期限。同样的贷款金额，选择十年的还款期每月要比选择二十年多，但是需要还款的总额比二十年期的要少。根据专家的分析，购房贷款一般在15至20年为宜。 一、哪些人适合提前还贷 1、享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。 因为目前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，客户把这些钱存入银行要比提前还贷合适。如果这样的客户提前还贷后再贷款购房，银行将按近日的贷款政策执行，基准利率上浮1．1倍，借款人将得不偿失。 2、等额本息还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他渠道，特别年利率超过银行房贷利率的渠道。 3、等额本金还款期超过三分之一的，第2种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户，并且还款期已经超过了1／3． 等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1／3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。 4、手上还有其他理财项目的。 购房者如果手头有其他更好的理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，或者做生意的买卖人，手里需要流动资金，如果XX率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。 |
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