| 问题 | 怎么认定房屋质量不合格，怎样解决房屋质量纠纷？ |
| 释义 | 一、怎么认定房屋质量不合格 （一）法律对房屋质量不合格的相关规定：根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。 （二）怎么样算是房屋质量不合格 1、主体结构不合格主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。 2、房屋严重影响正常居住“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。 二、如何解决房屋质量纠纷 1、解决方式一修复房屋，继续履行合同在商品房买卖中，因为主体质量问题，开发商违约以后，实际买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题较小，如果通过加固等措施能够修复的，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定的内容履行义务，也称继续履行。同时，购买人仍然可以依据合同约定，主张开发商的违约责任或赔偿损失的责任。 2、解决方式二退房，解除合同在实际买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题较大，不能通过加固等措施能够修复的的办法解决问题的，也就是不能继续履行的，买受人可以请求解除合同，要求退房。买受人向法院请求解除合同的，法院应予支持。 3、解决方式三要求赔偿损失以及违约金出卖人交付的房屋不合格，买受人可以请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。购房者有权依法解除合同（退房），并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。违约金是由合同当事人预先约定的，在违约行为发生后，违约金的支付是独立与履行行为之外的，由违约方向对方支付的一定数量的金钱。 4、解决方式四要求承担违约侵权责任因商品房质量不合格，发生事故比如倒塌、脱落、塌陷、漏水侵蚀腐朽、等等而致人损伤或致物损害的，受害人或购买人可以主张违约责任或侵权责任。出卖人交付不合格房屋，给买受人造成人身、财产损害的，买受人可以主张违约侵权责任措施予以补救。 |
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