| 问题 | 合同定金标准的规定是什么 |
| 释义 | 1、定金的数额原则上是由当事人约定的，但《民法典》对其最高限额又作了限定，即能超过主合同标的额的百分之二十，司法解释规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。意图显然是限制给付数额过大的定金，将定金的惩罚限定在一定的限度内。 《民法典》第五百八十六条【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。 定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。 因此，按照上述法律的规定，购房认购书中规定的购房定金的比例不应当超过购房款的20％。比如，购房者要买的商品房的价格是100万元，那么认购书中规定的购房定金就不能超过20万元。 2、实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。该规定说明定金合同是实践合同，只有定金交付另一方当事人接受后，定金合同才成立。 定金，是一个法律专业术语，具体是指当事人一方为保证合同的订立、履行或保留解除合同的权利，依约定而向另一方支付的金钱或其他有价物。为了保证债权的实现和债务的履行，当事人可约定定金条款或定金合同。 一、定金的认定标准 一个合法的定金条款或定金合同必须具备以下几个条件： 1、双方关于定金的约定必须订立合同且采取书面形式。 此合同可以是单独的完整的合同（定金合同），也可以作为商品房买卖合同的一个条款（定金条款）而存在。当商品房买卖合同为口头合同时，定金合同也可以用定金收受方即开发商出具的定金收据代替。 2、定金的约定必须是在主合同（即商品房买卖合同）有效成立后才具备法律效力。 如果，商品房买卖合同因某种原因无效、被撤消或者其他原因而消灭，定金的收取均构成了不当得利，应予返还。 3、定金的给付额由双方当事人约定，但总数不得超过商品房买卖合同中房屋价款总额的20％。 其超过的部分不具有定金的性质，不适用“无权要求返还”或“双倍返还”的规定，应当按实际数额退还给购房人或者作为预付款使用。 4、定金合同从实际交付定金之日起生效。 所谓的“定金罚则”，是为了加强合同双方当事人履行合同的心理压力而制定的法律规则。给付定金一方，即购房人，如不按合同的预约正式订立合同，或者不履行有效成立的合同的条件（如按时支付房屋价款），或者要求解除有效成立的合同，无权从开发商处收回定金；收受定金的一方，即开发商，如不按合同预约正式订立合同，或者不履行有效成立的合同，或者要求解除有效成立的合同，则必须向购房人双倍返还定金。 |
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